Bouwkundig expert bij een bouwgeschil: onderzoek en kosten

Een bouwgeschil ontstaat vaak doordat partijen verschillend denken over een bouwkundig gebrek, de oorzaak van schade of de manier waarop een probleem moet worden hersteld. Denk aan scheuren die volgens een aannemer geen probleem vormen, lekkage na een verbouwing, gebreken die na oplevering zichtbaar worden of herstelwerkzaamheden die het oorspronkelijke probleem niet hebben opgelost.

Wanneer discussie ontstaat over de technische feiten, kan onafhankelijk bouwkundig onderzoek duidelijkheid geven. Een bouwkundig schade-expert onderzoekt wat er aan de hand is, welke oorzaken aannemelijk zijn en welke herstelmaatregelen mogelijk nodig zijn.

Welke vorm van onderzoek passend is, hangt af van de situatie. Is de schade nog niet onafhankelijk onderzocht, dan kan een bouwkundige schade-expertise passend zijn. Is er al een rapport, beoordeling of technisch standpunt waarover discussie bestaat, dan kan een contra-expertise beter aansluiten.

Wanneer een bouwkundig expert inschakelen bij een bouwgeschil?

Niet ieder meningsverschil over bouwwerkzaamheden vraagt direct om uitgebreid deskundigenonderzoek. Soms kan een gebrek eenvoudig worden vastgesteld en in overleg met de uitvoerende partij worden opgelost.

Onafhankelijk onderzoek wordt vooral relevant wanneer partijen verschillend denken over bijvoorbeeld:

• de oorzaak van schade;
• de ernst of omvang van een bouwkundig gebrek;
• de gevolgen van het gebrek voor het gebouw;
• de kwaliteit van uitgevoerde werkzaamheden;
• noodzakelijke herstelmaatregelen;
• de omvang van herstelkosten;
• eerder uitgevoerd herstel dat onvoldoende resultaat heeft gehad;
• bevindingen uit een eerder expertiserapport.

Ook wanneer discussie bestaat over aansprakelijkheid kan technisch onderzoek belangrijk zijn. De bouwkundig expert stelt daarbij niet zelfstandig de juridische aansprakelijkheid vast, maar kan wel de technische feiten onderzoeken die bij zo’n discussie relevant zijn.

Lees hierover ook onze uitgebreide uitleg over aansprakelijkheid en schade in de bouw.

Schade-expertise of contra-expertise bij een bouwgeschil?

Bij een bouwgeschil is het belangrijk om onderscheid te maken tussen schade-expertise en contra-expertise.

Schade-expertise

Bij een schade-expertise wordt bouwschade onafhankelijk onderzocht. De schade-expert brengt bijvoorbeeld de aard en omvang van de schade, mogelijke oorzaken en bouwkundige gevolgen in kaart.

Dit past vooral bij situaties waarin nog geen onafhankelijk technisch onderzoek heeft plaatsgevonden en eerst duidelijk moet worden wat er bouwkundig aan de hand is.

Contra-expertise

Bij een contra-expertise is er doorgaans al een beoordeling, rapport of standpunt van een andere deskundige of betrokken partij.

U schakelt dan een eigen onafhankelijke deskundige in om de situatie en de bestaande beoordeling technisch te onderzoeken.

Contra-expertise kan bijvoorbeeld relevant zijn wanneer verschil van inzicht bestaat over de oorzaak van de schade, de omvang ervan, noodzakelijke herstelmaatregelen of de technische conclusies uit een eerder rapport.

Wilt u eerst bepalen welke vorm bij uw situatie past? Lees dan ook het verschil tussen schade-expertise en contra-expertise.

Wat onderzoekt een bouwkundig schade-expert?

Welke onderdelen worden onderzocht, hangt af van het bouwgeschil en de afgesproken onderzoeksvraag.

De expert kan onder andere kijken naar:

• zichtbare bouwkundige gebreken en schade;
• scheurvorming, vervormingen en verzakkingen;
• vocht- en lekkageproblemen;
• mogelijke uitvoeringsfouten;
• relevante bouwkundige details;
• mogelijke oorzaken van de schade;
• de omvang en gevolgen van het gebrek;
• eerder uitgevoerde herstelwerkzaamheden;
• mogelijke herstelmethoden;
• herstelkosten, wanneer dit onderdeel is van de opdracht.

Niet iedere schadeoorzaak kan tijdens één visuele inspectie definitief worden vastgesteld. Soms is aanvullend onderzoek nodig. Een deskundige moet daarom ook duidelijk aangeven wat wel en niet op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd.

Welke documenten zijn belangrijk bij een bouwgeschil?

Een bouwkundig onderzoek begint niet altijd pas op locatie. Bij een geschil kan het bestaande dossier belangrijke informatie bevatten.

Denk bijvoorbeeld aan:

• offertes en opdrachtbevestigingen;
• bouwtekeningen;
• technische omschrijvingen;
• foto’s van vóór en tijdens de werkzaamheden;
• opleverlijsten;
• eerdere inspectie- of expertiserapporten;
• facturen en werkbonnen;
• correspondentie met aannemer, opdrachtgever of andere betrokken partijen;
• informatie over eerder uitgevoerde herstelwerkzaamheden.

Door deze informatie samen met de situatie op locatie te beoordelen, kan een vollediger beeld ontstaan van het bouwkundige probleem.

Waarom onafhankelijkheid belangrijk is bij een bouwgeschil

Bij een bouwgeschil kunnen verschillende partijen een belang hebben bij de uitkomst. Juist daarom is het belangrijk dat een deskundige zijn conclusies baseert op de bouwkundige feiten en niet op het gewenste resultaat van één van de partijen.

Onafhankelijkheid betekent daarbij niet dat een expert automatisch het standpunt van zijn opdrachtgever bevestigt.

Het kan bijvoorbeeld blijken dat schade inderdaad samenhangt met uitgevoerde werkzaamheden, maar ook dat een gebrek een andere oorzaak heeft of dat meerdere factoren een rol spelen.

Een technisch goed onderbouwde conclusie is uiteindelijk waardevoller dan een rapport dat uitsluitend is geschreven om één standpunt te ondersteunen.

Wat staat er in een expertiserapport bij een bouwgeschil?

Na het onderzoek kunnen de relevante bevindingen worden vastgelegd in een technisch expertiserapport.

Afhankelijk van de opdracht kan het rapport onder andere bevatten:

• een beschrijving van de onderzochte situatie;
• de geconstateerde schade of gebreken;
• foto’s en relevante waarnemingen;
• een technische beoordeling van mogelijke oorzaken;
• een beoordeling van de omvang en gevolgen;
• conclusies van de schade-expert;
• mogelijke herstelmaatregelen;
• een indicatie van herstelkosten, wanneer dit onderdeel is van de opdracht;
• aanbevelingen voor eventueel aanvullend onderzoek.

Een dergelijk rapport legt de technische bevindingen gestructureerd vast. Het kan daardoor relevante deskundige informatie bieden bij overleg met bijvoorbeeld een aannemer, opdrachtgever, verzekeraar, advocaat of juridisch adviseur.

NIVRE-expert bij een bouwgeschil

Spreek bij de opdracht af welke deskundige uw dossier behandelt en welke ervaring past bij het bouwgeschil. Controleer de persoon, actuele status en branche in het officiële NIVRE-register. Een kandidaat NIVRE Register-Expert en een volledig NIVRE Register-Expert hebben verschillende statussen.

Het persoonsprofiel van Johan Schippers vermeldt Kandidaat NIVRE Register-Expert (NIVRE-kre), branche Aansprakelijkheid-Technische varia, nummer 3252/22. Dit is geen algemene certificering van Schippers Bouwconsult of van alle medewerkers. De NIVRE-registratievoorwaarden lichten de registratievormen toe.

Bij een bouwgeschil staat een onderbouwde technische beoordeling centraal. Een registratie garandeert geen vaststaande schadeoorzaak, vergoeding of gevolgd rapport. Het doel is de bouwkundige situatie binnen de afgesproken onderzoeksomvang zorgvuldig te onderzoeken en vast te leggen.

Bouwgeschil na oplevering of verbouwing

Bouwgeschillen ontstaan regelmatig tijdens of na een verbouwing, renovatie of oplevering.

Bij een oplevering kunnen zichtbare gebreken worden vastgesteld, maar sommige problemen worden pas later duidelijk. Denk aan lekkages, vochtproblemen, scheurvorming of bouwkundige details die niet correct blijken te functioneren.

Ontstaat vervolgens discussie over de oorzaak, ernst of het benodigde herstel, dan kan onafhankelijk bouwkundig onderzoek helpen om de technische situatie vast te leggen.

Gaat het specifiek om de technische controle van een nieuwbouwwoning tijdens het officiële oplevermoment? Bekijk dan onze informatie over de opleveringskeuring.

Wat kunt u zelf doen voordat een expert komt?

Een goed dossier kan belangrijk zijn bij bouwkundig onderzoek.

Maak daarom foto’s van de schade en leg indien mogelijk vast wanneer veranderingen optreden. Bewaar relevante documenten en correspondentie en noteer welke herstelwerkzaamheden al zijn uitgevoerd.

Voorkom waar mogelijk dat belangrijke sporen verdwijnen voordat onderzoek heeft plaatsgevonden. Bij acute situaties kan herstel uiteraard noodzakelijk zijn om verdere schade of onveilige omstandigheden te voorkomen. Leg de situatie dan zo goed mogelijk vast voordat werkzaamheden worden uitgevoerd.

Probeer daarnaast onderscheid te houden tussen wat feitelijk is waargenomen en wat volgens betrokken partijen de oorzaak zou zijn. Juist het onderzoeken van dat verschil is een belangrijk onderdeel van onafhankelijke expertise.

Niet iedere oorzaak kan direct worden vastgesteld

Bij bouwschade is absolute zekerheid niet altijd mogelijk op basis van alleen een visuele inspectie.

Bouwdelen kunnen niet bereikbaar of zichtbaar zijn, informatie kan ontbreken en soms zijn meerdere oorzaken mogelijk. Ook kan aanvullend specialistisch onderzoek nodig zijn voordat een definitieve technische conclusie mogelijk is.

Een zorgvuldig expertiserapport benoemt daarom niet alleen conclusies, maar ook eventuele beperkingen van het onderzoek en punten die nader onderzocht moeten worden.

Dat maakt een rapport niet minder bruikbaar. Het maakt juist duidelijk waarop de technische beoordeling is gebaseerd.

Kosten, rollen en vergoeding bij een bouwgeschil

Vraag vooraf een gespecificeerde onderzoeksbegroting en leg vast wie opdracht geeft en betaalt. Verhaal van expertisekosten op een wederpartij is een afzonderlijke juridische vraag; een goed rapport garandeert niet dat alle kosten worden toegewezen. Bespreek grondslag en redelijkheid met uw juridisch adviseur. De gids over aansprakelijkheid en bouwschade licht de verschillende vervolgstappen toe.

Wilt u gebruikmaken van rechtsbijstand, stem dan vóór een eigen opdracht af hoe een externe deskundige wordt ingeschakeld. Alleen toestemming vragen is niet bij iedere polis de volledige procedure: voorwaarden kunnen vereisen dat de rechtsbijstandverlener zelf namens u opdracht geeft. Zie als voorbeeld de DAS-voorwaarden uit januari 2025 en controleer uw eigen polis en afspraken.

Een technisch onderzoek kan nodig zijn om een gebrek of oorzaak beter te begrijpen, ook voordat een juridische vervolgstap is gekozen. Stem melding, eventuele ingebrekestelling en herstelmogelijkheid af op uw dossier en bewaak de termijnen. Een aangetekende ingebrekestelling is geen algemene voorwaarde waaraan ieder technisch onderzoek eerst moet voldoen.

De naam contra-expertise maakt een partijrapport niet automatisch bindend of juridisch zwaarder dan een second opinion. De inhoud, methode, afspraken en waardering in een eventuele procedure blijven bepalend. Een derde deskundige of arbitrage ontstaat niet vanzelf bij een verschil van inzicht. Contra-expertise onder een eigen schadeverzekering heeft bovendien eigen regels; lees de uitleg over verzekerde schade en redelijke kosten.

Veelgestelde vragen over een deskundige bij een bouwgeschil

Wanneer moet ik een expert inschakelen bij een bouwgeschil?

Dat kan verstandig zijn wanneer partijen verschillend denken over de oorzaak, omvang of gevolgen van een bouwkundig gebrek en onafhankelijk technisch onderzoek nodig is om de situatie te beoordelen.

Bepaalt een bouwkundig expert wie aansprakelijk is?

Een bouwkundig expert onderzoekt de technische situatie en kan bijvoorbeeld beoordelen welke schade aanwezig is en welke oorzaken aannemelijk zijn. De juridische beoordeling van aansprakelijkheid is een andere vraag.

De technische bevindingen kunnen wel relevante informatie vormen voor een advocaat, juridisch adviseur, verzekeraar of andere partij die het geschil verder beoordeelt.

Wat is het verschil tussen schade-expertise en contra-expertise?

Bij schade-expertise wordt bouwschade onafhankelijk onderzocht. Bij contra-expertise bestaat doorgaans al een eerdere beoordeling, rapportage of technisch standpunt dat door een eigen deskundige opnieuw wordt beoordeeld.

Lees hierover meer bij schade-expertise en contra-expertise.

Kan een expert ook herstelkosten bepalen?

Wanneer dit onderdeel is van de opdracht, kan een schade-expert een indicatie of raming geven van de kosten van passende herstelmaatregelen. Of dit mogelijk is, hangt af van de aard van de schade en het uitgevoerde onderzoek.

Kan het expertiserapport worden gebruikt bij een juridisch geschil?

Een technisch expertiserapport legt de waarnemingen, technische beoordeling en conclusies van de deskundige vast. Deze informatie kan worden gebruikt als technische onderbouwing in een dossier of procedure. De juridische betekenis en waardering van het rapport worden uiteindelijk door de betrokken juridische partijen of instantie bepaald.

Wie betaalt het onderzoek bij een bouwgeschil?

Leg vóór de opdracht vast wie opdrachtgever en betaler is en wat het onderzoek kost. Mogelijk verhaal op de wederpartij of vergoeding via rechtsbijstand vraagt een afzonderlijke beoordeling. Controleer uw polis en stem af wie de externe deskundige opdracht mag geven; een eigen opdracht wordt niet automatisch vergoed.

Moet ik eerst een ingebrekestelling sturen voordat technisch onderzoek kan beginnen?

Dat is geen algemene voorwaarde voor ieder technisch onderzoek. Vroege vastlegging kan nodig zijn om de feiten te begrijpen of bewijs te bewaren. Welke melding, herstelmogelijkheid of juridische brief nodig is, hangt af van het conflict. Stem dat met uw juridisch adviseur af en bewaak ondertussen de relevante termijnen.

Onafhankelijk bouwkundig onderzoek bij een bouwgeschil

Heeft u een bouwgeschil en is er discussie over schade, gebreken, de mogelijke oorzaak of noodzakelijk herstel? Dan kunnen we beoordelen welk bouwkundig onderzoek bij uw situatie past.

Is de schade nog niet onafhankelijk onderzocht? Bekijk dan onze bouwkundige schade-expertise.

Bestaat er al een rapport, schadebeoordeling of technisch standpunt waarover discussie is ontstaan? Bekijk dan onze bouwkundige contra-expertise.

Wilt u eerst uw situatie bespreken? Neem contact op met Schippers Bouwconsult.