Opleveringsgebreken en garantie bij nieuwbouw: wat zijn uw rechten?

Een kras in het glas, een deur die klemt of tegelwerk dat niet goed is afgewerkt: bij de oplevering van een nieuwbouwwoning kunt u gebreken tegenkomen. Soms ontdekt u een probleem pas wanneer u al in de woning woont. Leg vast wat u ziet, meld gebreken schriftelijk en controleer welke afspraken en garantieregelingen voor uw woning gelden.

Op deze pagina leest u wat het verschil is tussen een opleveringsgebrek en een later ontdekt gebrek, hoe de aansprakelijkheid van de aannemer werkt en wanneer u gebruik kunt maken van de 5%-regeling.

Wat is een opleveringsgebrek?

Een opleveringsgebrek is een tekortkoming die u bij de officiële oplevering opmerkt. Het kan gaan om een beschadiging, een onderdeel dat ontbreekt of werk dat volgens u niet overeenkomstig de afspraken is uitgevoerd.

Voorbeelden zijn:

• beschadigd glas of tegelwerk;
• ramen of deuren die niet goed openen of sluiten;
• ontbrekende onderdelen uit de technische omschrijving;
• onvolledig schilder-, voeg- of kitwerk;
• zichtbare problemen bij sanitair, verwarming of ventilatie.

Laat een gebrek zo concreet mogelijk opnemen in het proces-verbaal van oplevering. Vermeld de plaats, wat u waarneemt en welke afspraak u daarover met de aannemer maakt. Foto’s kunnen helpen om de situatie vast te leggen. Lees ook hoe u een opleverpunt duidelijk omschrijft in het proces-verbaal.

Wat als u een gebrek pas na de oplevering ontdekt?

Meld een later ontdekt gebrek zo snel mogelijk schriftelijk bij de aannemer. Beschrijf waar het probleem zit, wanneer u het opmerkte en wat u van de aannemer vraagt. Bewaar uw bericht, de reactie en eventuele foto’s.

Of de aannemer verantwoordelijk is, hangt onder meer af van de oorzaak van het gebrek, de datum waarop u de aannemingsovereenkomst sloot en de voorwaarden die voor uw woning gelden. Een gebrek dat u later ontdekt, valt dus niet automatisch onder een garantie. De aannemer kan evenmin ieder later gemeld gebrek zonder meer afwijzen.

Welke aansprakelijkheidsregels gelden voor uw overeenkomst?

Sinds 1 januari 2024 geldt voor nieuwe aannemingsovereenkomsten over bouwwerken een gewijzigde wettelijke regel. De aannemer is in beginsel aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, ook als ze op dat moment zichtbaar hadden kunnen zijn. Een uitzondering is bijvoorbeeld een gebrek dat niet aan de aannemer kan worden toegerekend.

Deze nieuwe regel geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten. Bij zulke overeenkomsten kan het verschil tussen een gebrek dat u bij oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken en een verborgen gebrek belangrijk zijn. Controleer daarom de datum van uw aannemingsovereenkomst, niet alleen de datum waarop uw woning is opgeleverd.

Het Informatiepunt Leefomgeving legt de aansprakelijkheid van de aannemer en het overgangsrecht uit.

Blijf ook bij een overeenkomst van na 1 januari 2024 gebreken zorgvuldig vastleggen. Het proces-verbaal maakt duidelijk welke punten tijdens de oplevering zijn besproken en welke afspraken daarover zijn gemaakt.

Welke garantie geldt voor een nieuwbouwwoning?

Wettelijke aansprakelijkheid, contractuele afspraken en een garantie- en waarborgregeling zijn verschillende zaken. Kijk in uw koop-/aannemingsovereenkomst en bijbehorende documenten of uw woning bijvoorbeeld onder Woningborg, SWK of BouwGarant valt.

De dekking en termijnen kunnen per regeling en onderdeel verschillen. Vereniging Eigen Huis noemt voor woningen onder deze regelingen een algemene garantietermijn van zes jaar en voor bepaalde ernstige gebreken tien jaar, met uitzonderingen en afwijkende termijnen voor specifieke onderdelen. Neem deze termijnen daarom niet zonder controle over als vaste garantie voor uw eigen woning. Bekijk de uitleg van Vereniging Eigen Huis over garantietermijnen bij nieuwbouw en raadpleeg vooral uw eigen garantievoorwaarden.

Een garantietermijn is ook geen termijn om te wachten met melden. Meld een gebrek zodra u het ontdekt en houd rekening met eventuele termijnen voor een klacht, vordering of geschil.

Hoe werkt de 5%-regeling?

Laat u als particuliere opdrachtgever een nieuwe woning bouwen, dan kunt u op grond van de 5%-regeling maximaal 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten. De aannemer kan onder voorwaarden een gelijkwaardige vervangende zekerheid stellen, zoals een bankgarantie.

Het depot is bedoeld als zekerheid als gebreken nog niet zijn hersteld. Wilt u dat na drie maanden een bedrag in depot blijft, dan moet u daarvoor tijdig actie ondernemen. Het bedrag dat achterblijft, moet in redelijke verhouding staan tot de openstaande gebreken; bij een klein gebrek kunt u niet zonder meer de volledige 5% vasthouden.

De drie maanden van de depotregeling zijn niet automatisch de hersteltermijn voor ieder gebrek. Welke hersteltermijn geldt, hangt onder meer af van uw overeenkomst. Bij bepaalde modelovereenkomsten staat bijvoorbeeld dat opleveringsgebreken onverwijld, maar uiterlijk binnen drie maanden moeten worden hersteld. Meer informatie vindt u in de overheidsuitleg over de 5%-regeling.

Wat kunt u doen als herstel uitblijft?

Werk stap voor stap en houd uw afspraken schriftelijk bij:

1. Controleer het proces-verbaal en uw overeenkomst. Kijk welke gebreken en herstelafspraken zijn vastgelegd.
2. Meld het openstaande gebrek schriftelijk. Beschrijf het probleem, voeg zo mogelijk foto’s toe en vraag om een reactie en een concrete herstelafspraak.
3. Geef de aannemer gelegenheid om het gebrek te beoordelen en, als hij verantwoordelijk is, te herstellen.
4. Controleer tijdig de positie van het depot of de bankgarantie. Wacht bij openstaande gebreken niet tot de termijn van drie maanden is verstreken voordat u contact opneemt met de notaris.
5. Vraag hulp als u er samen niet uitkomt. Voor een technisch geschil kan bouwkundig onderzoek helpen. Voor de juridische beoordeling van aansprakelijkheid, termijnen of vervolgstappen kunt u juridisch advies inwinnen.

Hoe helpt een opleveringskeuring?

Tijdens de officiële oplevering kan een onafhankelijke bouwkundige u helpen om zichtbare en bereikbare gebreken te signaleren en duidelijk te benoemen. Bij de opleveringskeuring van Schippers Bouwconsult controleert de bouwkundige ook of de relevante punten die tijdens de inspectie zijn vastgesteld in het proces-verbaal van de aannemer zijn opgenomen.

De keuring is een visuele inspectie: niet-zichtbare onderdelen worden niet opengemaakt. U ontvangt bij deze dienst geen afzonderlijk bouwkundig rapport van Schippers Bouwconsult. De actuele prijs op de dienstpagina is € 350 all-in.

Wilt u zich voorbereiden op het oplevermoment? Gebruik dan ook de checklist opleveringskeuring nieuwbouw.

Veelgestelde vragen over opleveringsgebreken en garantie

Moet ieder gebrek op het proces-verbaal staan?

Laat gebreken die u tijdens de oplevering constateert zo duidelijk mogelijk opnemen. Dat voorkomt discussie over wat toen is gezien en afgesproken. Een gebrek dat niet op het proces-verbaal staat, is echter niet in alle gevallen automatisch uitgesloten van aansprakelijkheid. Onder meer de contractdatum en wat er tijdens de oplevering daadwerkelijk is ontdekt, zijn van belang.

Kan ik een zichtbaar gebrek na de oplevering nog melden?

Ja, meld het zodra u het ontdekt. Of u daarna aanspraak op herstel kunt maken, hangt af van de omstandigheden en de toepasselijke regels. Voor aannemingsovereenkomsten vanaf 1 januari 2024 geldt de nieuwe wettelijke aansprakelijkheidsregel voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt. Voor oudere overeenkomsten kan het feit dat het gebrek bij oplevering redelijkerwijs zichtbaar was een grotere rol spelen.

Heeft iedere nieuwbouwwoning automatisch zes jaar garantie?

Nee. Controleer of voor uw woning een garantie- en waarborgregeling geldt en welke onderdelen daaronder vallen. Een algemene termijn zegt op zichzelf nog niets over de dekking van een specifiek gebrek.

Moet de aannemer alle opleveringsgebreken binnen drie maanden herstellen?

Niet op grond van één algemene termijn die voor ieder contract geldt. In bepaalde modelovereenkomsten staat een hersteltermijn van uiterlijk drie maanden voor gebreken op het opleverrapport. Controleer wat in uw overeenkomst en voorwaarden staat. De drie maanden van de 5%-regeling hebben betrekking op het depot en mogen niet zonder meer met iedere hersteltermijn worden gelijkgesteld.

Krijg ik automatisch 5% van de aanneemsom terug als er gebreken zijn?

Nee. De 5%-regeling gaat over het in depot houden van een deel van de aanneemsom als zekerheid. Het is geen automatische schadevergoeding. Als u na drie maanden een bedrag wilt laten staan, moet daarvoor een gerechtvaardigde reden zijn en moet de omvang van het bedrag passen bij de openstaande gebreken.

Kan een opleveringskeuring verborgen gebreken aantonen?

Een visuele opleveringskeuring richt zich op zichtbare en bereikbare onderdelen. Onderdelen achter afwerkingen worden niet geopend. Een probleem dat pas later zichtbaar wordt, kan afzonderlijk bouwkundig onderzoek vereisen.

Vragen over uw oplevering of een ontdekt gebrek?

Heeft u binnenkort de officiële oplevering van uw nieuwbouwwoning? Bekijk dan de opleveringskeuring. Is uw woning al opgeleverd en wilt u een bouwkundig probleem laten beoordelen? Neem contact op met Schippers Bouwconsult en beschrijf wanneer en waar u het gebrek heeft ontdekt.