Proces-verbaal van oplevering: gebreken, rechten en 5%-depot

Het proces-verbaal van oplevering legt vast wat u en de aannemer tijdens de oplevering constateren en afspreken. Denk aan gebreken, nog uit te voeren werk, herstelafspraken en eventuele bezwaren. Lees de tekst en bijlagen voordat u tekent en bewaar een volledige kopie.

Een handtekening, aansprakelijkheid voor gebreken en vrijgave van een notarieel depot hebben ieder hun eigen betekenis. De datum van uw aannemingsovereenkomst en de toepasselijke voorwaarden zijn daarbij belangrijk.

Wat is een proces-verbaal van oplevering?

Bij de oplevering beoordelen opdrachtgever en aannemer het uitgevoerde werk. In het proces-verbaal staan de geconstateerde punten en de afspraken daarover. Het document kan als bewijs dienen. Ook foto’s, correspondentie en andere vastlegging kunnen van belang zijn; alleen wat op dit formulier staat, bepaalt niet al uw rechten.

Welke gegevens legt u vast?

• Adres of bouwnummer, datum, aanwezigen en hun rol.
• Een genummerde lijst met gebreken: plaats, omschrijving en bijbehorende foto.
• Nog ontbrekend werk, niet te controleren onderdelen en punten waarover partijen van mening verschillen.
• Afgesproken herstel, termijnen en contactpersoon voor de opvolging.
• Eventuele aanvaarding of weigering met motivering, voorbehouden, bijlagen en ondertekening.
• Aanwezige meterstanden, overgedragen sleutels en ontvangen gebruiks- en onderhoudsdocumenten.

Vooroplevering en definitieve oplevering

Een vooroplevering kan helpen om punten eerder te signaleren. De planning en betekenis volgen uit uw afspraken; er bestaat geen vaste algemene periode tussen vooroplevering en oplevering. Controleer bij de definitieve opname wat daadwerkelijk is hersteld en welke punten nog openstaan.

De juridische waarde en de 5%-regeling

Oplevering kan gevolgen hebben voor het risico van het werk, betalingen en termijnen. De feitelijke en contractuele situatie telt mee; een handtekening is niet het enige mogelijke aanknopingspunt. Eigendomsoverdracht via de notaris en de technische oplevering zijn bovendien verschillende onderwerpen.

Aansprakelijkheid: let op de contractdatum

Voor aannemingsovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2024 geldt bij bouwwerken artikel 7:758 lid 4 BW: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen. Dat een gebrek toen zichtbaar had kunnen zijn, sluit aansprakelijkheid dus niet vanzelf uit. Voor overeenkomsten van vóór die datum geldt overgangsrecht. IPLO licht de aansprakelijkheid en het overgangsrecht toe.

Leg ontdekte gebreken en herstelafspraken zorgvuldig vast. Meld een later ontdekt gebrek spoedig schriftelijk, ook als het niet op de oorspronkelijke lijst staat. Neem geen algemene garantie van tien jaar of onderhoudstermijn van zes maanden aan: wettelijke regels, contractvoorwaarden en een eventuele waarborgregeling moeten afzonderlijk worden bekeken.

Hoe werkt het 5%-depot?

Een particuliere opdrachtgever die een nieuwe woning laat bouwen mag maximaal 5% van de aanneemsom op de laatste termijn(en) inhouden en bij de notaris in depot storten. Een gelijkwaardige vervangende zekerheid, zoals een bankgarantie, kan ook een rol spelen. Bespreek de juiste uitvoering met uw notaris.

Onder de sinds 2024 gewijzigde regeling moet de aannemer u tussen de eerste en tweede maand na oplevering schriftelijk wijzen op uw opschortingsrecht en de notaris een afschrift sturen. Uitbetaling na drie maanden is aan voorwaarden gebonden. Wilt u wegens gebreken een bedrag langer laten vasthouden, meld dan binnen die drie maanden aan de notaris welk evenredig bedrag dat is. Voor oudere overeenkomsten gelden overgangsregels. Zie de uitleg van IPLO over de 5%-regeling en de informatie van de KNB.

Stappenplan: Zo verloopt de opname op locatie

Bereid de opname voor met de aannemingsovereenkomst, technische omschrijving, tekeningen, meer- en minderwerkafspraken en de lijst van een eventuele vooroplevering. Vergelijk de uitvoering met de overeengekomen prestaties. Spreek vooraf af wie de punten noteert en hoe u de volledige lijst ontvangt.

Loop systematisch door de woning

• Bekijk de bereikbare ruimten en onderdelen volgens een vaste volgorde.
• Controleer afwerking, deuren, ramen en aansluitingen op zichtbare beschadigingen en functioneren.
• Bespreek de zichtbare installaties en aanwezige bedieningsmogelijkheden; noteer wat niet getest of nog niet in bedrijf is.
• Leg afwijkingen vast met een duidelijke plaatsaanduiding en een foto.
• Lees aan het einde ieder punt en de herstelafspraken terug en controleer alle bijlagen.

Wat een bouwkundige kan bijdragen

Een onafhankelijke bouwkundige helpt technische punten te herkennen, te bespreken en duidelijk vast te leggen. Een opleveringsinspectie beoordeelt wat op dat moment zichtbaar, bereikbaar en binnen de opdracht te controleren is. Zij garandeert niet dat ieder gebrek wordt ontdekt en vervangt geen afzonderlijke specialistische installatiekeuring.

Onenigheid en weigering: Wat als u het niet eens bent?

Maak onderscheid tussen een herstelpunt en een gebrek dat de woning ongeschikt maakt voor de afgesproken oplevering. Kleine gebreken zijn doorgaans geen reden om de hele oplevering te weigeren. Ernstige tekortkomingen kunnen dat wel zijn; de beoordeling hangt af van uw overeenkomst en de concrete situatie. Vereniging Eigen Huis beschrijft wanneer weigering aan de orde kan zijn.

Leg een meningsverschil vast

Vraag om zowel het gebrek als uw bezwaar op te nemen. Weigert de aannemer dat, leg dan zelf de toestand en uw standpunt vast met foto’s en een schriftelijke bevestiging. Een formulier niet tekenen stelt de aannemer niet automatisch in verzuim. Vraag bij een voorgenomen weigering of een betalingsgeschil tijdig juridisch advies.

Volg herstelpunten op

Maak een overzicht van openstaande punten, afgesproken termijnen en reacties. Controleer herstel voordat u een gereedmelding ondertekent. Voor overleg, bemiddeling, een geschillencommissie, arbitrage of de rechter zijn de toepasselijke overeenkomst en waarborgregeling bepalend. Een technisch rapport kan bewijs leveren, maar beslist het geschil niet zelf.

Opleveringskeuring door Schippers Bouwconsult

Schippers Bouwconsult ondersteunt u tijdens de oplevering bij het signaleren van zichtbare bouwkundige gebreken en het controleren van de relevante herstelpunten in het proces-verbaal. De gepubliceerde prijs van deze opleveringskeuring is € 350 all-in, inclusief btw.

De aannemer of diens vertegenwoordiger stelt het proces-verbaal van oplevering op. Onze bouwkundige controleert of de relevante punten daarin zijn opgenomen. Bij deze dienst ontvangt u van Schippers Bouwconsult geen apart bouwkundig rapport. Bespreek vooraf of u aanvullende rapportage of onderzoek nodig heeft.

Geef de opleverdatum, het adres en relevante stukken door bij uw aanvraag. Bevestig de beschikbaarheid en opdracht voordat u de begeleiding inplant. Neem contact op met Schippers Bouwconsult voor afstemming.

Na de oplevering: bewaar en controleer de afspraken

Bewaar het ondertekende proces-verbaal, bijlagen en foto’s bij uw bouwstukken. Zet herstelafspraken en de termijnen rond het depot in uw agenda. Vraag uitleg als een punt, herstelwijze of voorbehoud onduidelijk is, en meld nieuw ontdekte gebreken schriftelijk.

Veelgestelde Vragen over het Proces-Verbaal van Oplevering

Wat gebeurt er als ik het proces-verbaal van oplevering niet teken?

Niet tekenen betekent niet automatisch dat geen oplevering heeft plaatsgevonden of dat de aannemer in verzuim is. De overeenkomst, uw verklaringen en uw gedrag kunnen meewegen. Leg uw bezwaren en eventuele weigering direct schriftelijk vast en vraag bij ernstige gebreken tijdig juridisch advies.

Is een proces-verbaal van oplevering verplicht bij wet?

Er geldt niet voor elke bouwopdracht een algemene wettelijke plicht tot dit specifieke formulier. De overeenkomst of waarborgregeling kan wel eisen stellen. Een duidelijk verslag met gebreken, afspraken en voorbehouden is belangrijk bewijs van wat bij de oplevering is vastgesteld.

Hoe lang heeft de aannemer om opleverpunten te herstellen?

Controleer uw overeenkomst en toepasselijke voorwaarden en leg een concrete hersteltermijn vast. De aard en urgentie van het gebrek tellen mee. De periode van drie maanden bij de 5%-regeling is geen algemene wettelijke hersteltermijn voor ieder gebrek.

Kan ik na ondertekening nog nieuwe gebreken melden?

Ja. Meld later ontdekte gebreken spoedig schriftelijk en bewaar bewijs. Bij aannemingsovereenkomsten vanaf 1 januari 2024 geldt voor bouwwerken de nieuwe aansprakelijkheidsregeling voor bij oplevering niet ontdekte gebreken, tenzij die niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Voor oudere overeenkomsten geldt overgangsrecht.

Moet ik de meterstanden in het proces-verbaal opnemen?

Het is praktisch om de aanwezige meterstanden met datum en foto vast te leggen, samen met de overgedragen sleutels en documenten. Stem de levering en eventuele overstap naar uw eigen energie- of watercontract afzonderlijk af.

Wat doet de notaris bij de 5%-regeling?

De notaris beheert het depot en beoordeelt volgens de toepasselijke regels wanneer het bedrag mag worden uitgekeerd. Meld tijdig welke gebreken openstaan en welk evenredig bedrag u wilt laten vasthouden. De notaris voert de technische opleveringsinspectie niet uit.

Wat kost de opleveringskeuring van Schippers Bouwconsult?

De gepubliceerde prijs is € 350 all-in, inclusief btw. De bouwkundige is aanwezig tijdens de oplevering en controleert of relevante herstelpunten in het proces-verbaal worden vastgelegd. U ontvangt bij deze dienst geen apart bouwkundig rapport. Bevestig de opdracht en beschikbaarheid vooraf.

Wat is het verschil tussen een proces-verbaal en een opleveringsrapport?

De benamingen worden verschillend gebruikt. Controleer wie het document opstelt, welke bevindingen en afspraken erin staan en of u de oplevering aanvaardt met benoemde punten. Bij Schippers Bouwconsult stelt de aannemer of diens vertegenwoordiger het proces-verbaal op; onze bouwkundige helpt de relevante herstelpunten te controleren.

Artikel door

ing. J.C.C. Schippers

Johan Schippers is bouwkundig adviseur bij Schippers Bouwconsult. Het NIVRE-register vermeldt hem als Kandidaat NIVRE Register-Expert (NIVRE-kre), branche Aansprakelijkheid-Technische varia, nummer 3252/22. Dit is een persoonsregistratie.