Een bouwkundig rapport voldoet in 2026 alleen aan de eisen als het per bouwdeel vier dingen vastlegt: de omschrijving van het gebrek, de locatie, een actiecode en de urgentie. Daar hoort altijd een kostenraming bij, opgesplitst in direct noodzakelijk, op termijn en verbetering. Dat is de kern van elke bouwkundige rapportage die u kunt gebruiken om een woning te kopen, te financieren of herstel te plannen.

Bij een NHG-gefinancierde aankoop is het Model bouwkundig rapport (BIJLAGE 3) leidend, tenzij een gemeente of Vereniging Eigen Huis het rapport al volgens eigen vormvoorschriften heeft opgesteld. Een goed rapport meldt ook waar het onderzoek stopt. Scope-beperkingen en een advies voor specialistisch vervolgonderzoek horen er standaard bij.

Een minimaal compleet rapport bevat:

• Omschrijving en locatie van elk gebrek, per bouwdeel.
• Een actiecode die aangeeft welke maatregel nodig is.
• Urgentie: direct, op termijn of alleen opvolgen.
• Kostenraming op basis van aannemersprijzen, inclusief btw.
• Een expliciete vermelding van uitgesloten kosten, zoals stut, sloop en steigers.

Belangrijkste inzichten

Inhoudsopgave

• Wat zijn rapportage-eisen 2026 volgens het NHG-model?
• Hoe werkt de kostenraming per gebrek?
• Wat moet er precies in de rapportage staan?
• Hoe gebruiken koper, geldverstrekker en aannemer het rapport?
• Waaraan herkent u een betrouwbaar rapport in de praktijk?
• Waarom de meeste discussies over rapportage-eisen de verkeerde vraag stellen
• Snel een NHG-geschikt rapport nodig? Zo werkt dat bij Schippers Bouwconsult
• Bronnen

Wat zijn rapportage-eisen 2026 volgens het NHG-model?

Het Model bouwkundig rapport NHG is niet zomaar een sjabloon. Het is het toetsingskader waarmee geldverstrekkers controleren of een rapport bruikbaar is voor de financiering. NHG eist het gebruik van dit model in bepaalde situaties, meestal wanneer signalen uit het taxatierapport wijzen op bouwkundige risico’s die de waarde of veiligheid van de woning raken.

De voorwaarden en normen 2026-1 treden op 1 januari 2026 in werking en bepalen welke versie van de eisen geldt voor welke bindende aanbiedingen. Voor bestaande leningen kunnen delen van die voorwaarden ook al van toepassing zijn, dus het is nooit verstandig om zomaar aan te nemen dat een ouder rapport nog volstaat.

Het model schrijft een vaste checklist van bouwdelen voor. Die komt terug in vrijwel elk NHG-compatibel rapport:

1. Fundering en vloerconstructie.
2. Kruipruimte en vochthuishouding.
3. Dak, dakbedekking en dakconstructie.
4. Gevels, voegwerk en kozijnen.
5. Installaties (elektra, gas, water, verwarming).
6. Brandveiligheid.
7. Ongedierte en houtaantastende zwammen.

Elk bouwdeel dat in deze checklist staat, moet apart worden beoordeeld en apart worden geraamd op kosten. Het model verzamelt die bedragen bovendien in een verzamelstaat: per woninglaag en als totaaloverzicht voor de hele woning, uitgesplitst naar directe kosten en kosten op termijn.

Bij gestapelde bouw komt daar de k.v.-factor bij, de kostenverdeling tussen de individuele woning en het gebouw als geheel. De inspecteur moet aangeven welk percentage van de totale herstelkosten aan de betreffende woning wordt toegerekend, gebaseerd op de splitsingsakte of een onderbouwde inschatting. Acties worden aangeduid met codes zoals S, H, V, N of O, elk gekoppeld aan een concrete vervolgstap.

Hoe werkt de kostenraming per gebrek?

Een kostenraming in een bouwkundig rapport draait om drie categorieën, en het verschil daartussen bepaalt vaak of een koper wel of niet doorzet met de aankoop.

• Direct noodzakelijk: gebreken die de veiligheid of bewoonbaarheid nu al beïnvloeden.
• Op termijn: onderhoud dat over 5, 10 of 15 jaar nodig is, afhankelijk van de gekozen horizon.
• Verbetering: kosten die niet strikt noodzakelijk zijn, maar de woning wel verbeteren.

Het Model bouwkundig rapport schrijft voor dat elke raming is gebaseerd op aannemersprijzen, inclusief btw. Herstel gaat voor op vervanging, zolang dat bouwtechnisch verantwoord is. Steiger-, stut- en sloopkosten vallen buiten de raming, net als eventuele vervolgschade die pas ontstaat tijdens de herstelwerkzaamheden.

Dat is precies waarom een raming nooit hetzelfde is als een offerte. Een goede rapportage geeft een richtbedrag, geen vaststaande prijs. Bij grote posten, zeg een scheve fundering of een verrotte kapconstructie, is het slim om zelf offertes op te vragen en waar nodig specialistisch onderzoek te laten uitvoeren voordat u een knoop doorhakt.

Pro-tip: Vraag bij elke direct-noodzakelijke post om een bandbreedte in plaats van één vast bedrag, bijvoorbeeld € 2.500 tot € 4.000. Dat voorkomt dat u de indicatie per ongeluk als offerte behandelt in een onderhandeling.

Een enkele directe post aan funderingsherstel kan een koopbeslissing in één klap kantelen, zeker als de post niet in de vraagprijs is verrekend. Onderzoek naar rapportageopbouw laat zien dat de combinatie van omschrijving, urgentie en kostenraming precies de informatie is die een koper nodig heeft om te wegen of hij doorgaat, onderhandelt of afziet van aankoop.

Wat moet er precies in de rapportage staan?

Een rapport dat aan de eisen voldoet, herkent u aan een vaste opbouw. Controleer bij ontvangst of de volgende onderdelen aanwezig zijn.

1. Algemene gegevens: adres, bouwjaar, inspectiedatum en gebruikte onderzoeksmethode.
2. Een scope-verklaring: wat is wel en niet onderzocht.
3. Per bouwdeel: omschrijving, locatie, actiecode, urgentie en kostenraming.
4. Foto’s bij elk genoemd gebrek.
5. Aanbevelingen voor specialistisch vervolgonderzoek waar de inspecteur twijfelt.

Bij de foto’s geldt een simpele vuistregel: minimaal één duidelijke foto per genoemd gebrek, met herkenbare locatie en, waar relevant, een referentiepunt voor schaal. Een foto van “een scheur in de muur” zonder context is voor een geldverstrekker of koper vrijwel waardeloos.

Let ook op wat er níet staat. Onderdelen die niet zijn geïnspecteerd, bijvoorbeeld een niet-toegankelijke kruipruimte, moeten expliciet als zodanig zijn genoemd. Het Model bouwkundig rapport verplicht die vermelding, samen met een aanbeveling voor vervolgonderzoek zodra de inspecteur onvoldoende zekerheid heeft.

• Controleer bij appartementen altijd of de k.v.-factor is uitgewerkt en onderbouwd.
• Vraag door als een groot gebrek geen foto heeft.
• Bekijk of scope-beperkingen concreet zijn benoemd, niet als algemene disclaimer.

Hoe gebruiken koper, geldverstrekker en aannemer het rapport?

Elke partij leest hetzelfde rapport, maar met een andere vraag in gedachten.

Als koper kijkt u eerst naar het totaal van de direct noodzakelijke kosten. Dat cijfer is uw belangrijkste onderhandelingsargument, en in sommige gevallen de basis om de koop te ontbinden als het rapport een ontbindende voorwaarde bevat.

De geldverstrekker toetst vooral of het rapport voldoet aan het NHG-model en of de k.v.-toelichting bij gestapelde bouw compleet en onderbouwd is. Ontbreekt die toelichting, dan kan het rapport worden afgekeurd voor financieringsdoeleinden, ook als de inhoud verder prima is.

De aannemer gebruikt de raming als uitgangspunt voor een eigen offerte, niet als eindstation. Bij grote posten is het gebruikelijk dat de aannemer de scope zelf verifieert voordat hij een prijs afgeeft.

De eigenaar of belegger kijkt juist naar de posten op termijn. Die vormen de basis voor een meerjarenonderhoudsplan, waarmee onderhoud en budget over de komende jaren worden gespreid in plaats van pas te reageren als een gebrek acuut wordt.

Waaraan herkent u een betrouwbaar rapport in de praktijk?

Een rapport dat écht bruikbaar is, herkent u aan een paar concrete kenmerken: onafhankelijkheid van de opdrachtgever, volledige NHG-compatibiliteit, een heldere scope-verklaring, foto-bewijs bij elk gebrek en advies over vervolgonderzoek waar dat nodig is. Ontbreekt een van die elementen, dan is het rapport in feite incompleet, ook als het er op papier professioneel uitziet.

Snelheid speelt daarbij een onderschatte rol. Een koper met een ontbindende voorwaarde heeft vaak maar een paar dagen. Schippers Bouwconsult levert rapporten doorgaans binnen vijf werkdagen, met spoedopties voor wie minder tijd heeft, en werkt sinds 1999 aan NHG-geschikte keuringen in heel Nederland.

Onafhankelijkheid is geen marketingterm maar een voorwaarde: een rapport dat door dezelfde partij is opgesteld die ook het herstel uitvoert, mist per definitie een deel van zijn bewijswaarde voor een geldverstrekker.

Naast de standaardkeuring levert Schippers Bouwconsult ook aanvullende stukken die in de praktijk vaak net het verschil maken:

• Een meerjarenonderhoudsplan voor wie op termijn wil plannen.
• Ondersteuning bij het opvragen van offertes voor grote herstelposten.
• Contra-expertise wanneer een eerder rapport ter discussie staat.

Waarom de meeste discussies over rapportage-eisen de verkeerde vraag stellen

De discussie over rapportage-eisen gaat vaak over compliance: voldoet het rapport aan het model, staat de juiste stempel erop, is de checklist afgevinkt. Dat is de verkeerde invalshoek. De echte vraag is of het rapport een koper, geldverstrekker of aannemer in staat stelt om binnen een paar dagen een verantwoorde beslissing te nemen.

Een rapport dat keurig aan elk vakje van het model voldoet, maar geen heldere urgentie-indeling geeft of de kostenraming te vaag houdt, is in de praktijk net zo onbruikbaar als een rapport dat de checklist mist. De NHG-eisen zijn een ondergrens, geen garantie voor kwaliteit.

Wat mij betreft ligt de winst niet in nóg strengere formatregels, maar in de disciplinediscipline waarmee een inspecteur de kostenraming en urgentie toepast. Een fundering die “op termijn” wordt genoemd terwijl er scheurvorming zichtbaar is, is geen foutje in de rapportage. Het is een verkeerde inschatting met financiële gevolgen voor de koper. Wie een rapport beoordeelt, moet dus niet alleen de vakjes checken, maar ook de logica achter elke urgentietoewijzing.

— Johan

Snel een NHG-geschikt rapport nodig? Zo werkt dat bij Schippers Bouwconsult

Waar veel bureaus dagen nodig hebben om een compleet, NHG-conform rapport op te leveren, levert Schippers Bouwconsult doorgaans binnen vijf werkdagen, met spoedopties voor wie tegen een deadline in het koopproces aanloopt.

Sinds 1999 voert Schippers Bouwconsult onafhankelijke bouwkundige keuringen uit die aansluiten op het Model bouwkundig rapport NHG, inclusief de kostenraming per bouwdeel en, bij appartementen, een correcte uitwerking van de k.v.-factor. Naast de standaard aankoopkeuring levert het bureau ook meeloop-keuringen, meerjarenonderhoudsplannen en contra-expertise wanneer een eerder rapport ter discussie staat.

Twijfelt u of uw situatie om een volledige keuring vraagt of om een lichtere meeloop-variant? Vraag een bouwkundig onderzoek aan en ontvang binnen enkele werkdagen een rapport waarmee u direct verder kunt in het koop- of financieringsproces.

Bronnen

• BIJLAGE 3 | MODEL BOUWKUNDIG RAPPORT NHG TOELICHTING
• Bouwkundige keuring rapport: gebreken, urgentie en kosten (2026) | Kuno

Aanbeveling

• Must-haves bouwkundig rapport: zekerheid bij woningkoop
• 7 Essentiële Bouwkundige Keuring Eisen 2026 Uitgelegd
• Wat staat er in een Bouwkundig Rapport? Een Duidelijke Uitleg – Schippers Bouwconsult
• Proces bouwkundig rapport opvragen stap voor stap uitgelegd