Een NEN 2767 conditiemeting is een gestandaardiseerde, zintuiglijke inspectie die de technische staat van bouw- en installatiedelen vastlegt in een objectieve conditiescore op een zespuntsschaal van 1 tot 6. Die score is gebaseerd op drie parameters: de ernst, omvang en intensiteit van aangetroffen gebreken. Het resultaat is geen onderhoudsstrategie, maar een herleidbare meting die u direct kunt gebruiken als input voor een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), een risicobeoordeling of een aankooptoets.

Wanneer zet u een NEN 2767 conditiemeting in?

• Bij de voorbereiding of actualisatie van een MJOP
• Als onderbouwing voor een risicobeoordeling en prioritering van onderhoud
• Bij aankoop of oplevering van een gebouw om de technische staat objectief vast te leggen
• Als periodieke meting binnen een actief vastgoedbeheerprogramma

Belangrijkste inzichten

Een NEN 2767 conditiemeting levert objectieve, herleidbare conditiescores op basis van ernst, omvang en intensiteit van gebreken, en vormt daarmee de onmisbare basis voor een goed onderbouwd MJOP en een doelgerichte prioritering van onderhoud.

Inhoudsopgave

• Wat houdt NEN 2767 in en wat levert het u op?
• Hoe werkt de NEN 2767 conditiemeting stap voor stap?
• Wat is het verschil tussen NEN 2767-1 en NEN 2767-2?
• Wat veranderde er bij de herziening van NEN 2767-2?
• Wat valt wel en niet onder een NEN 2767 conditiemeting?
• Hoe gebruikt u de uitkomsten voor risicobeoordeling en MJOP?
• Wie mag een NEN 2767 conditiemeting uitvoeren?
• Hoe plant u een conditiemeting: frequentie, kosten en doorlooptijd?
• Wat staat er in het rapport en hoe wisselt u data uit?
• Praktische checklist: wat u moet regelen in de opdracht
• Wat opdrachtgevers vaak over het hoofd zien
• Schippers-bouwconsult voor een onafhankelijke conditiemeting
• Bronnen

Wat houdt NEN 2767 in en wat levert het u op?

NEN is de Nederlandse normalisatie-instelling die normen ontwikkelt en beheert. NEN 2767 is geen wettelijke verplichting, maar een breed erkende ‘best practice’ in de Nederlandse vastgoedsector. De norm beschrijft hoe u de technische toestand van een gebouw objectief, herleidbaar en persoonsonafhankelijk vaststelt. Dat laatste is precies de kracht: twee gekwalificeerde inspecteurs die hetzelfde gebouw inspecteren, komen met dezelfde systematiek tot vergelijkbare scores.

Wat de norm concreet oplevert:

• Een gebrekenregistratie per bouwdeel, vastgelegd volgens gestandaardiseerde lijsten
• Een conditiescore per element en op objectniveau
• Gestructureerde data die direct bruikbaar is in beheerprocessen en budgetcycli

Belangrijk om te begrijpen: NEN 2767 schrijft geen onderhoudsstrategie voor en koppelt geen kosten aan gebreken. De norm genereert gestandaardiseerde input. Wat u daarmee doet, bepaalt u zelf op basis van uw beheerbeleid.

Hoe werkt de NEN 2767 conditiemeting stap voor stap?

De methode volgt een vaste volgorde die elke inspecteur toepast, ongeacht het object.

1. Identificatie van het bouwdeel. De inspecteur bepaalt welk bouwdeel of installatiedeel wordt beoordeeld, conform de decompositiestructuur uit NEN 2767-2.
2. Vastleggen van gebreken. Per bouwdeel registreert de inspecteur aangetroffen gebreken aan de hand van de gebrekenlijsten. Gebreken die niet in de lijst staan, mogen worden opgenomen mits ze binnen de systematiek passen.
3. Bepalen van de drie parameters. Voor elk gebrek worden ernst, omvang en intensiteit vastgesteld.
4. Berekenen van de conditiescore. Op basis van de zwaarste combinatie van parameters resulteert dit in een score van 1 tot 6.
5. Aggregatie naar element- en objectniveau. Individuele scores worden samengevoegd tot een overzicht per element en voor het gehele object.

Wat betekenen ernst, omvang en intensiteit?

Ernst beschrijft hoe ernstig een gebrek is: van een cosmetisch probleem tot een constructief risico. Omvang geeft aan welk deel van het bouwdeel is aangetast, uitgedrukt als percentage of oppervlak. Intensiteit beschrijft hoe ver het gebrek is gevorderd, van beginnend tot volledig doorgegroeid.

Stel: een plat dak vertoont lichte scheurvorming in de dakbedekking over een beperkt oppervlak, zonder doorslag. De ernst is matig, de omvang klein, de intensiteit gering. Dat levert een conditiescore van 3 op. Diezelfde scheurvorming over het gehele dakoppervlak met zichtbare vochtdoorslag scoort een 5 of 6.

De conditiescore is vervolgens input voor uw MJOP-opstelling: een score van 4 of hoger signaleert dat een maatregel op korte termijn nodig is, terwijl een score van 1 of 2 aangeeft dat het bouwdeel in uitstekende staat verkeert.

Pro-tip: Vraag uw inspecteur altijd om de ruwe parameterdata naast de eindscores te leveren. Alleen met die onderliggende gegevens kunt u later beoordelen of een score terecht is bijgesteld of dat er een interpretatieverschil is opgetreden.

Wat is het verschil tussen NEN 2767-1 en NEN 2767-2?

Beide delen vormen samen de basis voor een objectieve, herleidbare conditiemeting. Ze zijn complementair: zonder deel 2 heeft deel 1 geen normatieve inhoud, en zonder deel 1 ontbreekt de systematiek om deel 2 correct toe te passen.

NEN 2767-1 beschrijft hoe u inspecteert: welke stappen u doorloopt, hoe u parameters bepaalt en hoe u scores aggregeert. NEN 2767-2 beschrijft wat u beoordeelt: per bouwdeel staan de mogelijke gebreken gedefinieerd met bijbehorende ernst-, omvang- en intensiteitsklassen. Die combinatie maakt de meting persoonsonafhankelijk.

Wat veranderde er bij de herziening van NEN 2767-2?

De herziening van NEN 2767-2 actualiseert de gebrekenlijsten, terminologie en decompositiestructuur. De lijsten sluiten nu beter aan op NEN 2767-1, wat interpretatieverschillen tussen inspecteurs moet verminderen. Nieuwe en geactualiseerde bouwdelen zijn opgenomen, en de structuur ondersteunt digitale workflows beter, wat softwareleveranciers helpt bij eenduidige implementatie.

Wat dit voor u betekent: een rapport dat is opgesteld op basis van de herziene NEN 2767-2 is niet automatisch vergelijkbaar met een ouder rapport. Terminologie en gebrekencodes kunnen zijn gewijzigd. Controleer bij elke opdracht expliciet welke versie van NEN 2767-2 de inspecteur hanteert, en leg dit vast in de opdrachtbriefing.

Praktisch gezien verandert de herziening ook de positie van de gebrekenlijsten binnen de normstructuur: ze zijn beter geïntegreerd met de methodiek uit deel 1. Voor opdrachtgevers die meerdere panden beheren en historische data vergelijken, is versiecontrole geen formaliteit maar een noodzaak.

Pro-tip: Vraag bij aanbesteding of opdrachtverlening altijd om de versie van NEN 2767-2 te vermelden in het rapport. Zo voorkomt u dat u appels met peren vergelijkt bij een herinspectie.

Wat valt wel en niet onder een NEN 2767 conditiemeting?

Dit is waar veel misverstanden ontstaan. Een standaard NEN 2767 conditiemeting richt zich uitsluitend op zintuiglijk waarneembare, niet-destructieve technische gebreken. De inspecteur kijkt, voelt en meet wat zichtbaar is, gericht op het onderhoudsbeleid.

Wat de standaard conditiemeting omvat:

• Technische gebreken aan bouw- en installatiedelen die zintuiglijk waarneembaar zijn
• Beoordeling conform de gebrekenlijsten uit NEN 2767-2
• Conditiescores per bouwdeel als basis voor onderhoudsprioritering

Wat er buiten valt, tenzij expliciet afgesproken:

• De verzorgingsscore: vuil, bekladding en esthetische vervuiling horen in een aparte beoordeling en beïnvloeden de conditiescore niet
• Brandveiligheidsbeoordelingen (apart specialisme)
• Energieprestatie-inspecties
• Destructief onderzoek, zoals sonderingen of materiaalmonsters
• Juridische of regelgevingstoetsing

Pro-tip: Leg in de opdrachtbriefing expliciet vast welke facultatieve onderdelen u wel of niet wilt. Een inspecteur die de verzorgingsscore meeneemt zonder dat dit is afgesproken, levert een rapport op dat moeilijk te vergelijken is met een standaard NEN 2767-meting.

Wanneer zijn aanvullende onderzoeken zinvol? Als u vermoedt dat er constructieve schade is die niet zichtbaar is, of als brandveiligheid of energieprestatie onderdeel zijn van uw beheerbeleid. Voor dat laatste biedt RVB BOEI een integrale methodiek die NEN 2767 combineert met beoordelingen op brandveiligheid, energie en naleving van regelgeving.

Hoe gebruikt u de uitkomsten voor risicobeoordeling en MJOP?

De conditiescore is het vertrekpunt, niet het eindpunt. Voor een goed onderbouwd MJOP combineert u de conditiescore met een risicobeoordeling per bouwdeel.

Risicoparameters die daarbij een rol spelen zijn veiligheid, kosten bij uitgesteld onderhoud, gebruiksimpact en esthetiek. Elk risico wordt beoordeeld op een driepuntsschaal: laag, gemiddeld of hoog. Een bouwdeel met conditiescore 5 en een hoog veiligheidsrisico krijgt een andere prioriteit dan een bouwdeel met dezelfde score maar uitsluitend esthetisch risico.

De koppeling tussen conditiescores en MJOP-maatregelen maakt de meting pas echt bruikbaar. Zonder die koppeling heeft u een rapport met scores, maar geen sturingsinstrument.

Wie mag een NEN 2767 conditiemeting uitvoeren?

NEN 2767 stelt geen wettelijke certificeringseis, maar de kwaliteit van de meting staat of valt met de kennis en ervaring van de inspecteur. In de praktijk zijn er opleidingstrajecten beschikbaar, waaronder trajecten gerelateerd aan SCEV-examens, die inspecteurs trainen in de systematiek van NEN 2767-1 en de toepassing van de gebrekenlijsten uit NEN 2767-2.

Kwaliteitswaarborgen die u als opdrachtgever kunt afdwingen:

• Eis dat de inspecteur aantoonbare opleiding of training in NEN 2767 heeft gevolgd
• Vraag naar referentieprojecten en voorbeeldrapporten van vergelijkbare objecten
• Leg in de opdrachtbriefing vast dat de inspecteur de actuele versie van NEN 2767-2 hanteert
• Overweeg steekproefsgewijze controle bij grote portefeuilles

Vragen die u een inspecteur moet stellen voordat u opdracht geeft:

1. Met welke versie van NEN 2767-2 werkt u?
2. Levert u de ruwe parameterdata naast de eindscores?
3. Welke software gebruikt u voor registratie en rapportage?
4. Heeft u ervaring met MJOP-koppeling en data-export?
5. Kunt u een voorbeeldrapport van een vergelijkbaar object tonen?

De grootste winst van de norm is de verschuiving van subjectieve naar persoonsonafhankelijke scores, maar dat werkt alleen als de inspecteur de gebrekenlijsten correct toepast. Ervaring en training zijn daarvoor geen luxe.

Hoe plant u een conditiemeting: frequentie, kosten en doorlooptijd?

De aanbevolen periodiciteit hangt af van uw beheerdoelstelling. Voor actief vastgoedbeheer geldt doorgaans een cyclus van vier tot zes jaar per object, zodat het MJOP actueel blijft. Bij aankoop, oplevering of na een calamiteit voert u een ad-hoc meting uit.

Factoren die de kosten en doorlooptijd beïnvloeden:

1. Objectgrootte en complexiteit. Een klein kantoorpand vraagt minder inspectietijd dan een groot wooncomplex met meerdere installatiesystemen.
2. Toegankelijkheid. Moeilijk bereikbare bouwdelen, zoals hoge gevels of besloten kruipruimten, verhogen de inspectietijd.
3. Aanvullende onderzoeken. Facultatieve inspecties zoals brandveiligheid of energieprestatie verlengen de doorlooptijd en verhogen de kosten.
4. Rapportageformat. Een volledig digitaal rapport met data-export vraagt meer voorbereiding dan een standaard PDF.

Kosten zijn niet publiek genormeerd en variëren sterk per object en inspecteur. Vraag altijd een gespecificeerde offerte op basis van uw scope.

Pro-tip: Plan een conditiemeting niet vlak voor een begrotingscyclus, maar minimaal drie maanden daarvoor. Zo heeft u voldoende tijd om de uitkomsten te verwerken in uw MJOP en budgetaanvragen.

Checklist voor uw opdrachtbriefing:

1. Definieer de scope: welke bouwdelen, welke versie van NEN 2767, welke facultatieve onderdelen
2. Geef aan welk aggregatieniveau u wilt: per bouwdeel, per element of op objectniveau
3. Stel een oplevertermijn vast en spreek een format af
4. Leg vast welke aanvullende onderzoeken eventueel nodig zijn en wie die uitvoert

Wat staat er in het rapport en hoe wisselt u data uit?

Een volledig NEN 2767-rapport bevat minimaal de volgende onderdelen:

• Een gebrekenlijst per bouwdeel met foto’s en parameterscores
• Conditiescores per bouwdeel en op element- of objectniveau
• Een samenvatting met de meest urgente bevindingen
• Aanbevelingen voor vervolgstappen of aanvullend onderzoek

Softwareleveranciers gebruiken de decompositiestructuur en gebrekenlijsten uit NEN 2767-2 als basis voor inspectiesoftware, wat digitale workflows ondersteunt en eenduidige codering mogelijk maakt. Dat is relevant voor u als opdrachtgever: een rapport dat alleen als PDF wordt geleverd, dwingt u tot handmatige invoer in uw MJOP-systeem.

Praktische eisen voor data-uitwisseling:

• Vraag om export in een formaat dat uw MJOP-software ondersteunt, zoals Excel, XML of een directe koppeling
• Controleer of de codering per bouwdeel overeenkomt met de structuur in uw beheersysteem
• Leg vast dat foto’s zijn gekoppeld aan de juiste gebrekcode en bouwdeelreferentie

Meer over wat u mag verwachten in een bouwtechnisch rapport leest u op de pagina rapportopbouw en deliverables.

Praktische checklist: wat u moet regelen in de opdracht

Een heldere opdrachtbriefing is de belangrijkste kwaliteitswaarborg die u zelf in handen heeft.

Scope en methodiek:

1. Benoem expliciet welke bouwdelen en installatiedelen worden geïnspecteerd
2. Vermeld de versie van NEN 2767-2 die de inspecteur moet hanteren
3. Geef aan welke facultatieve onderdelen (verzorgingsscore, brandveiligheid, energie) wel of niet zijn inbegrepen
4. Stel het gewenste aggregatieniveau vast

Logistiek en toegankelijkheid:

• Regel sleutelafgifte en toegang tot alle relevante ruimten, inclusief daken en kruipruimten
• Stel tekeningen, as-built documentatie en eerdere inspectierapporten beschikbaar
• Zorg dat personeel aanwezig is voor vragen over gebruik en bekende gebreken

Deliverables en kwaliteitscontrole:

1. Leg het gewenste rapportformat en de exportmogelijkheden vast
2. Spreek een oplevertermijn af en een procedure voor vragen of aanvullingen
3. Vraag om de ruwe parameterdata naast de eindscores
4. Overweeg een steekproef of review door een tweede inspecteur bij grote of complexe objecten

Een bouwkundige inspectiechecklist voor bedrijfspanden kan helpen om niets over het hoofd te zien bij de voorbereiding.

Wat opdrachtgevers vaak over het hoofd zien

De meest gemaakte fout bij het uitzetten van een NEN 2767 conditiemeting is een onduidelijke scope. Opdrachtgevers gaan er te vaak van uit dat de inspecteur zelf bepaalt wat er wordt meegenomen. Dat leidt tot rapporten waarin de verzorgingsscore is verdisconteerd in de conditiescore, of waarin aanvullende risico’s zijn opgenomen die niet zijn afgesproken. Het resultaat is een rapport dat niet vergelijkbaar is met eerdere metingen en dat uw MJOP vertroebelt in plaats van onderbouwt.

Een tweede valkuil is het ontbreken van afspraken over data-export. Een rapport dat alleen als PDF wordt geleverd, is voor een beheerder met een digitaal MJOP-systeem nauwelijks bruikbaar zonder handmatige nabewerking.

Mijn concrete aanbeveling: vraag altijd een voorbeeldrapport op voordat u opdracht geeft, en controleer of de structuur aansluit op uw beheersysteem. Vraag ook expliciet naar de behandeling van facultatieve onderdelen en leg dit schriftelijk vast.

Voor organisaties die een integrale inspectie willen, waarbij NEN 2767 wordt gecombineerd met brandveiligheid, energieprestatie en regelgevingstoetsing, biedt RVB BOEI een gestructureerde methodiek. Die combinatie is met name relevant voor grotere vastgoedportefeuilles waarbij duurzaamheidsdoelstellingen en wettelijke verplichtingen een rol spelen. Wilt u meer weten over hoe isolatiewaarden en energieprestaties uw onderhoudsstrategie beïnvloeden, dan geeft dit artikel over isolatiewaarden een heldere achtergrond.

Schippers-bouwconsult voor een onafhankelijke conditiemeting

Als u een NEN 2767 conditiemeting nodig heeft waarbij onafhankelijkheid, snelle levering en directe koppeling aan een MJOP centraal staan, dan is Schippers-bouwconsult een logische keuze. Schippers-bouwconsult werkt al sinds 1999 als niet-partijdig bouwkundig ingenieursbureau en levert rapporten doorgaans binnen vijf werkdagen, met spoedopties beschikbaar.

Het aanbod omvat bouwkundig onderzoek, MJOP-opstelling, schade-expertise en digitale rapportage, afgestemd op zowel particuliere eigenaren als professionele vastgoedbeheerders. De combinatie van landelijke dekking en ervaring met uiteenlopende objecttypen maakt het mogelijk om snel en reproduceerbaar te inspecteren, ook bij complexe of grootschalige portefeuilles.

Vraag direct een offerte aan via de pagina bouwkundig onderzoek en geef daarbij uw scope, objecttype en gewenste oplevertermijn mee. Zo ontvangt u een gerichte aanbieding zonder omwegen.

Bronnen

Voor wie de normteksten en achtergronden wil raadplegen als basis voor contracten of aanbestedingen:

• Achtergrond condtiemeting (NEN)

Controleer bij gebruik in contracten of aanbestedingen altijd of u de meest actuele versie van de normtekst raadpleegt via de NEN-website.

Aanbeveling

• Bedrijfspand bouwkundige inspectie checklist – Schippers Bouwconsult
• NEN 2580: De Complete Gids voor de Oppervlakte van je Woning – Schippers Bouwconsult
• Wat is bouwkundig onderhoud? Complete uitleg en tips
• Bouwkundige staat: objectief inzicht voor koop en verkoop