Wanneer is een nulmeting verstandig?
Een nulmeting kan verstandig zijn wanneer werkzaamheden aanleiding kunnen geven tot discussie over mogelijke schade aan omliggende gebouwen.
Dit speelt bijvoorbeeld bij:
- hei- en funderingswerkzaamheden;
- sloopwerkzaamheden;
- grondwerk en ontgravingen;
- bronbemaling;
- verbouwingen;
- werkzaamheden aan een naastgelegen pand;
- zwaar bouwverkeer of materieel;
- werkzaamheden waarbij trillingen kunnen ontstaan.
Een nulmeting kan zowel in opdracht van de eigenaar van het betreffende gebouw als van een aannemer, ontwikkelaar of andere opdrachtgever worden uitgevoerd.
Waarom een nulmeting vóór de werkzaamheden?
Wanneer na werkzaamheden een scheur of andere beschadiging wordt ontdekt, ontstaat vaak de vraag:
Was deze schade vóór de werkzaamheden al aanwezig?
Zonder eerdere opname kan dat lastig vast te stellen zijn.
Een nulmeting zorgt voor een gedocumenteerde uitgangssituatie. De toestand vóór aanvang van de werkzaamheden wordt vastgelegd, zodat deze later kan worden vergeleken met een nieuwe situatie.
Dat kan belangrijk zijn voor zowel gebouweigenaren als opdrachtgevers en uitvoerende partijen.
Een nulmeting voorkomt geen schade en bepaalt op zichzelf ook niet waardoor eventuele latere schade is veroorzaakt. Het rapport levert wél feitelijke informatie die kan worden gebruikt bij een latere vergelijking of nader onderzoek.
Wat wordt gecontroleerd tijdens een nulmeting?
De omvang van de opname is afhankelijk van het gebouw, de bereikbaarheid en de afgesproken opdracht.
De inspecteur beoordeelt de zichtbare en bereikbare onderdelen die relevant zijn voor het vastleggen van de bestaande toestand.
Daarbij kan onder andere worden gekeken naar:
- scheuren in binnenmuren;
- scheurvorming in gevels en metselwerk;
- beschadigingen aan stucwerk;
- scheuren rond ramen en deuren;
- beschadigingen aan plafonds en vloeren;
- zichtbare aansluitingen en vervormingen;
- overige relevante bouwkundige bijzonderheden.
Relevante situaties worden fotografisch vastgelegd.
Nulmeting bij bestaande scheuren
Zijn er al scheuren aanwezig voordat de werkzaamheden beginnen? Dan is het juist nuttig om deze tijdens de nulmeting zorgvuldig te registreren.
Daarbij kan bijvoorbeeld worden vastgelegd waar een scheur zich bevindt, hoe deze eruitziet en welke zichtbare kenmerken tijdens de opname aanwezig zijn.
Wordt later een verandering geconstateerd, dan kan de nieuwe situatie met de eerdere registratie worden vergeleken.
Wilt u niet alleen vastlegging, maar ook onderzoek naar reeds aanwezige scheurvorming? Bekijk dan onze bouwkundige beoordeling van scheuren.
Wat staat er in het nulmetingsrapport?
Na de opname ontvangt u een rapport waarin de relevante bestaande situatie wordt gedocumenteerd.
Afhankelijk van de opdracht bevat het rapport onder andere:
- identificatie van het opgenomen object;
- datum van de nulmeting;
- beschrijving van relevante zichtbare gebreken;
- locatie van geconstateerde beschadigingen;
- foto’s van de bestaande situatie;
- eventuele aanvullende opmerkingen van de inspecteur.
Hiermee ontstaat een herleidbare registratie van de toestand op het moment van de opname.
Nulmeting voor particulieren
Wordt naast uw woning gebouwd, gesloopt, geheid of gegraven? Dan kunt u als eigenaar zelf een nulmeting laten uitvoeren.
Hiermee beschikt u over een onafhankelijke vastlegging van de bestaande toestand voordat de werkzaamheden beginnen.
Dit kan vooral relevant zijn wanneer uw woning dicht bij de werkzaamheden staat of wanneer er al bestaande scheuren of andere beschadigingen aanwezig zijn.
Nulmeting voor aannemers, bouwbedrijven en projectontwikkelaars
Bij bouw-, sloop-, hei- en funderingswerkzaamheden kunnen omwonenden tijdens of na het project melding maken van scheuren of andere schade. Zonder goede vooropname kan discussie ontstaan over de vraag of de schade door de werkzaamheden is ontstaan of al eerder aanwezig was.
Met een nulmeting laat u de bestaande toestand van omliggende woningen en gebouwen vóór aanvang van de werkzaamheden onafhankelijk vastleggen.
Bestaande scheuren, beschadigingen en andere relevante zichtbare bijzonderheden worden geregistreerd en fotografisch gedocumenteerd. Daarmee beschikt u bij een latere schademelding over een vastgelegde uitgangssituatie.
Voor aannemers, bouwbedrijven en projectontwikkelaars helpt een nulmeting onder andere bij:
- beperken van discussies over bestaande en nieuwe schade;
- onderbouwen van de toestand vóór aanvang van de werkzaamheden;
- beheersen van risico’s rond schademeldingen en claims;
- objectief vergelijken van de situatie vóór en na de werkzaamheden;
- documenteren van meerdere omliggende panden binnen één project.
Een nulmeting voorkomt een schadeclaim niet en sluit aansprakelijkheid niet uit. De rapportage zorgt er wél voor dat bij een eventuele claim relevante informatie beschikbaar is over de toestand vóór de werkzaamheden.
Bij grotere projecten kunnen wij meerdere woningen en gebouwen binnen het opnamegebied inspecteren. Hiervoor werken wij op offertebasis, met een aflopend tarief per woning naarmate het aantal op te nemen objecten toeneemt.
Vraag een offerte aan voor een projectmatige nulmeting en vermeld het projectadres, het type werkzaamheden en het aantal panden dat u wilt laten opnemen.
Nulmeting voor VvE, vastgoed en projectontwikkeling
Bij werkzaamheden in of rondom een appartementencomplex, vastgoedobject of groter project kunnen meerdere woningen en gebouwen te maken krijgen met mogelijke bouwschade. Een nulmeting vóór aanvang van de werkzaamheden zorgt ervoor dat de bestaande toestand van de relevante objecten vooraf duidelijk is vastgelegd.
Schippers Bouwconsult kan zowel afzonderlijke gebouwen als meerdere woningen binnen één project opnemen. Bestaande scheuren, beschadigingen en andere relevante zichtbare gebreken worden geregistreerd en fotografisch vastgelegd.
Voor VvE’s, vastgoedbeheerders, woningcorporaties en projectontwikkelaars biedt dit een objectieve uitgangssituatie bij eventuele latere schademeldingen of claims. De situatie na de werkzaamheden kan worden vergeleken met de oorspronkelijke opname, waardoor beter kan worden vastgesteld welke gebreken al aanwezig waren en waar daadwerkelijk veranderingen zijn opgetreden.
Bij grotere projecten stemmen we vooraf het opnamegebied, het aantal objecten en de gewenste omvang van de rapportage af. Hiervoor werken wij op offertebasis, waarbij het tarief per woning afneemt bij grotere aantallen.
Vraag een offerte aan voor een projectmatige nulmeting.
Nulmeting bij heiwerk, funderingswerk en trillingen
Heiwerkzaamheden, funderingswerk, sloopwerk en zwaar bouwmaterieel kunnen trillingen veroorzaken in de omgeving. Wanneer tijdens of na deze werkzaamheden scheuren of andere beschadigingen worden gemeld, kan discussie ontstaan over de vraag of deze schade nieuw is of vóór de werkzaamheden al aanwezig was.
Met een nulmeting leggen we vóór aanvang van de werkzaamheden de bestaande bouwkundige toestand van omliggende woningen en gebouwen vast. Bestaande scheuren, beschadigingen en andere relevante zichtbare gebreken worden geregistreerd en fotografisch gedocumenteerd.
Wanneer relevante trillingen worden verwacht en de kans op schade door trillingen moet kunnen worden beoordeeld, is naast de nulmeting een trillingsmeting noodzakelijk. De nulmeting legt de bouwkundige uitgangssituatie vast; met trillingsmetingen wordt tijdens de werkzaamheden de daadwerkelijk optredende trillingsbelasting geregistreerd.
In overleg kunnen wij deze trillingsmetingen (laten) verzorgen, zodat de bouwkundige vooropname en trillingsmonitoring op elkaar worden afgestemd.
Nulmeting of schade-expertise?
Een nulmeting en schade-expertise hebben een ander doel.
Nulmeting: de bestaande toestand wordt vóór werkzaamheden of een mogelijke schadeoorzaak vastgelegd.
Schade-expertise: er is al schade of een concreet vermoeden daarvan en de bouwkundige situatie wordt nader onderzocht.
Is er al schade ontstaan? Bekijk dan onze schade-expertise.
Wilt u bij een geschil een eigen deskundige laten meekijken? Bekijk dan onze contra-expertise.
Nulmeting of bouwkundige keuring?
Ook een bouwkundige keuring heeft een ander doel.
Bij een bouwkundige keuring wordt de bouwkundige staat van een woning onderzocht, bijvoorbeeld bij aankoop. Daarbij ligt de nadruk op zichtbare gebreken, onderhoud en mogelijke herstelkosten.
Een nulmeting is primair bedoeld om de bestaande toestand op een specifiek moment te documenteren als referentie voor een eventuele latere vergelijking.
Grenzen van een nulmeting
Een nulmeting is bedoeld om de bestaande zichtbare bouwkundige toestand vóór aanvang van werkzaamheden vast te leggen. Daarmee ontstaat een belangrijk referentiepunt wanneer tijdens of na de werkzaamheden scheuren of andere beschadigingen worden gemeld.
De opname is in beginsel visueel en niet-destructief. Alleen onderdelen die tijdens de inspectie zichtbaar en redelijk bereikbaar zijn, kunnen worden beoordeeld en vastgelegd. Niet-zichtbare constructies, verborgen gebreken en onderdelen achter afwerkingen vallen buiten de visuele opname.
Een nulmeting meet geen trillingen en geeft op zichzelf geen inzicht in de trillingsbelasting die tijdens de werkzaamheden daadwerkelijk optreedt. Wanneer bij de werkzaamheden relevante trillingen worden verwacht en de kans op schade door trillingen moet kunnen worden beoordeeld, is daarom naast de nulmeting een trillingsmeting noodzakelijk.
Met trillingsmetingen wordt de optredende trillingsbelasting tijdens de werkzaamheden geregistreerd. Deze meetgegevens kunnen vervolgens worden gebruikt om te beoordelen of en in welke mate sprake is geweest van een trillingsbelasting waarbij schade aan een gebouw mogelijk is. In overleg kunnen wij deze trillingsmetingen (laten) verzorgen en afstemmen op de werkzaamheden en de bouwkundige vooropname.
Een nulmeting voorkomt bovendien geen schade. Wordt na de werkzaamheden een nieuwe scheur of beschadiging aangetroffen, dan kan deze worden vergeleken met de oorspronkelijke opname. Dat een gebrek vóór de werkzaamheden niet zichtbaar was en daarna wel, bewijst echter niet automatisch waardoor de schade is ontstaan of wie daarvoor aansprakelijk is.
Voor een goede beoordeling kunnen daarom verschillende gegevens naast elkaar nodig zijn: de nulmeting, eventuele trillingsmetingen, het verloop en de aard van de werkzaamheden en de bouwkundige situatie van het betreffende gebouw.
Wanneer na de werkzaamheden schade wordt gemeld, kan aanvullend bouwkundig onderzoek of een schade-expertise nodig zijn.
Kort samengevat: de nulmeting legt de bouwkundige uitgangssituatie vast. Bij verwachte trillingen is een trillingsmeting nodig om de daadwerkelijke trillingsbelasting en de daarmee samenhangende kans op schade te kunnen beoordelen. Samen geven deze onderzoeken een veel sterkere feitelijke basis wanneer achteraf discussie ontstaat over mogelijke trillingsschade.
Onafhankelijke nulmeting door Schippers Bouwconsult
Schippers Bouwconsult is sinds 1999 actief met bouwkundige inspecties, onderzoek en expertise.
Bij een nulmeting staat feitelijke vastlegging centraal. We documenteren de relevante zichtbare en bereikbare bouwkundige toestand op het moment van de opname.
Dat geeft zowel particuliere als professionele opdrachtgevers een duidelijke uitgangssituatie wanneer later vragen ontstaan over mogelijke veranderingen of schade.
Veelgestelde vragen over nulmetingen
Wanneer moet een nulmeting plaatsvinden?
Bij voorkeur vóór aanvang van de werkzaamheden. Daarmee wordt de toestand vastgelegd voordat mogelijke veranderingen kunnen optreden.
Is een nulmeting verplicht?
Niet bij ieder bouwproject. Of een opname verplicht is, kan afhangen van contractuele afspraken, projecteisen en de specifieke omstandigheden. Ook zonder verplichting kan een nulmeting verstandig zijn.
Voorkomt een nulmeting bouwschade?
Nee. Een nulmeting voorkomt geen schade. Het doel is de bestaande toestand vooraf vast te leggen.
Is een nulmeting hetzelfde als een vooropname?
De termen worden in de praktijk vaak voor vergelijkbare bouwkundige opnames gebruikt. In beide gevallen ligt de nadruk doorgaans op het vastleggen van de bestaande toestand vóór werkzaamheden.
Kan een nulmeting worden uitgevoerd als er al scheuren zijn?
Ja. Bestaande scheuren zijn juist relevant om vooraf te documenteren, zodat later duidelijk is welke scheurvorming tijdens de oorspronkelijke opname al zichtbaar was.
Bewijst een nulmeting waardoor latere schade is ontstaan?
Nee. Het rapport documenteert de eerdere situatie. Voor het vaststellen van de mogelijke oorzaak van nieuwe schade kan aanvullend technisch onderzoek nodig zijn.
Kan Schippers meerdere woningen voor één project opnemen?
Ja, afhankelijk van de omvang en locatie van het project kan een opname van meerdere objecten worden afgestemd. Neem hiervoor contact met ons op.
