Gebreken na oplevering van nieuwbouw

Na oplevering kunnen gebreken zichtbaar worden of kan discussie ontstaan over herstel. Wat is daadwerkelijk uitgevoerd, welke afspraken en tekeningen zijn relevant en wat is nog nodig om het probleem te beoordelen? Bouwkundige expertise kan helpen om die technische vragen te onderzoeken.

Deze pagina richt zich op de discussie na oplevering. Voor inspectie bij het oplevermoment vindt u informatie op de bestaande pagina over de opleveringskeuring.

Bespreek een opleveringsgeschil

Wat is na oplevering geconstateerd?

Beschrijf het onderdeel, de afwijking en de gevolgen. Noteer wanneer het probleem is ontdekt, hoe het zich ontwikkelt en welke meldingen of herstelafspraken bestaan. Maak overzichtsfoto’s en detailfoto’s en bewaar de oorspronkelijke bestanden.

Een rapport moet de actuele toestand onderscheiden van wat bij oplevering is vastgelegd. Als herstel heeft plaatsgevonden, moet duidelijk zijn welke onderdelen sindsdien zijn veranderd.

Opleverstukken en andere informatie

Het proces-verbaal van oplevering is een belangrijk stuk, maar staat niet los van foto’s, correspondentie en andere gegevens. IPLO wijst erop dat ook informatie buiten dat proces-verbaal relevant kan zijn voor de vraag welke gebreken bij oplevering zijn ontdekt.

Bewaar de aannemingsovereenkomst, tekeningen, technische omschrijving, wijzigingsafspraken en beschikbare revisie- of opleverdossiers. Een deskundige moet kunnen zien welke uitgangspunten voor de beoordeling worden gebruikt.

Aansprakelijkheid onder de Wkb

IPLO beschrijft de regeling van artikel 7:758 lid 4 BW voor gebreken aan bouwwerken die bij oplevering niet zijn ontdekt. De aannemer kan zich verweren wanneer het gebrek hem niet is toe te rekenen. De nieuwe bepaling geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten.

Ook het onderscheid tussen een particuliere en een professionele opdrachtgever is relevant voor de mogelijkheid om afwijkende afspraken te maken. Laat daarom de overeenkomst en het toepasselijke regime beoordelen. Een technisch rapport beslist niet zelfstandig over de juridische aansprakelijkheid.

Kwaliteitsborging en uw onderzoeksvraag

Een kwaliteitsborger, een opleveringsinspectie en onderzoek naar een concreet gebrek hebben verschillende taken en doelen. Vraag welke onderdelen en documenten in een bepaalde beoordeling zijn betrokken. Veronderstel niet dat iedere controle automatisch alle uitvoerings- of contractuele vragen beantwoordt.

Als een technische vraag een constructieve berekening, meetwerk of onderzoek naar een niet zichtbaar detail vraagt, moet die aanvullende deskundigheid worden besproken. De reikwijdte van een visuele opname blijft herkenbaar.

Een herstelvoorstel beoordelen

Een passend herstelvoorstel benoemt het probleem, het doel van de maatregel en de technische uitgangspunten. Bespreek ook hoe kan worden beoordeeld of het herstel het afgesproken probleem heeft aangepakt. Bij een voorstel dat een klacht slechts afdekt, kan de oorspronkelijke vraag blijven bestaan.

Een beoordeling van een herstelvoorstel kan onderdeel zijn van de expertiseopdracht. Leg vast of een heropname, specialistische berekening of een reactie op aanvullende stukken wordt uitgevoerd.

Stukken voor de intake

Aannemingsovereenkomst en relevante wijzigingsafspraken.
Opleverstukken, foto’s en de datum van ontdekking van het gebrek.
Tekeningen, technische omschrijving en beschikbare revisiegegevens.
Klachtmeldingen, reacties en aangeboden of uitgevoerd herstel.
De concrete punten waarover verschil van inzicht bestaat.

Stem onderzoek en herstel tijdig af. Noodzakelijke veiligheidsmaatregelen gaan voor. Bij niet urgente ingrepen is het zinvol vooraf te bespreken welke informatie moet worden vastgelegd voordat een onderdeel wordt verwijderd of gewijzigd.

Veelgestelde vragen

Vervangt deze expertise een opleveringskeuring?

De onderzoeken hebben verschillende doelen. Een opleveringskeuring vindt plaats rond de oplevering; deze expertise richt zich op concrete gebreken en een discussie daarna.

Geldt artikel 7:758 lid 4 BW ook voor oudere overeenkomsten?

De door IPLO beschreven nieuwe bepaling geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten. Laat het toepasselijke regime beoordelen.

Zijn alleen de gebreken uit het proces-verbaal relevant?

Nee. Ook andere informatie kan van belang zijn voor wat bij oplevering is ontdekt of besproken. Bewaar daarom tevens foto’s en correspondentie.

Verder lezen

Bronnen en onderbouwing

IPLO aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen