Praktijkvoorbeeld: appartement uit 1932 aan de Zaanenstraat
Een ander type Haarlemse woning dat we regelmatig tegenkomen is het appartement in een ouder woongebouw.
Schippers Bouwconsult keurde aan de Zaanenstraat een bovenwoning in een pand uit 1932. Het appartementsrecht vormde een derde aandeel in het gebouw en er was een actieve Vereniging van Eigenaars.
Tijdens de inspectie werd ook naar de gemeenschappelijke bouwdelen gekeken. De fundering werd in het rapport omschreven als een gemetselde funderingsvoet op een draagkrachtige laag (fundering op staal); tijdens de visuele beoordeling werden daarbij geen bijzonderheden waargenomen. De kruipruimte was niet toegankelijk.
Bij het dak lag dat anders. De keramische dakpannen waren verouderd, verweerd en plaatselijk door mos aangetast. Ook het platte dak was door de bereikbaarheid niet volledig te inspecteren.
Op zolder werden bovendien asbestverdachte platen aangetroffen. Een dergelijke visuele constatering is geen asbestinventarisatie, maar kan wel aanleiding zijn om vóór verbouwing of verwijdering specialistisch onderzoek te laten uitvoeren.
Dit praktijkvoorbeeld laat zien waarom bij een appartement niet alleen de woning achter de voordeur telt. Een technisch goed onderhouden appartement kan onderdeel zijn van een gebouw waarin dak, gevel of andere gemeenschappelijke bouwdelen onderhoud vragen. Daarom betrekken we bij een appartementskeuring, voor zover toegankelijk en relevant, ook de gemeenschappelijke bouwdelen bij de beoordeling.
Een appartement kopen? Kijk ook naar de VvE
Bij aankoop van een appartement in Haarlem zijn twee onderzoeken eigenlijk met elkaar verbonden: de bouwkundige toestand van het gebouw én de financiële en organisatorische positie van de VvE.
Denk bijvoorbeeld aan:
- onderhoud van gevels, dak en gemeenschappelijke kozijnen;
- gepland groot onderhoud;
- het reservefonds;
- het meerjarenonderhoudsplan;
- de maandelijkse bijdrage;
- de splitsingsakte;
- reeds genomen besluiten over onderhoud.
In het keuringsdossier van de Zaanenstraat was de VvE actief, maar werd de toenmalige bijdrage in het rapport als te laag beoordeeld.
Dat is belangrijke informatie voor een koper. Een relatief lage maandelijkse VvE-bijdrage is niet automatisch gunstig wanneer er tegelijkertijd omvangrijk onderhoud aan het gebouw aankomt.
Actuele VvE-documenten moeten daarom altijd afzonderlijk worden beoordeeld. Bedragen uit een oude bouwkundige keuring zeggen vanzelfsprekend niets over het huidige kassaldo of de huidige bijdrage.
Historische binnenstad: oud pand vraagt om maatwerk
Haarlem heeft daarnaast een categorie woningen die nauwelijks met standaard rijwoningen te vergelijken is: historische panden in en rond de binnenstad.
Schippers Bouwconsult heeft bijvoorbeeld een bovenwoning aan het Spaarne onderzocht in een pand waarvan het bouwjaar in het keuringsrapport op 1880 staat. Het pand was volgens het rapport geen gemeentelijk of rijksmonument, maar wel een beeldbepalend object.
Bij de inspectie werden onder meer verouderde dakonderdelen aangetroffen. Er waren beschadigde of gebroken dakpannen, diverse pannen lagen niet goed in de aansluiting en loodwerk verkeerde plaatselijk in matige conditie. Ook waren delen van de platte dakbedekking door aanwezige vlonders slechts beperkt zichtbaar.
Verder werden in de hal op de begane grond vochtverschijnselen aan de wanden geconstateerd. Het rapport adviseerde daarop nader naar de begane-grondvloer en de betreffende wanden te kijken.
Bij zulke panden kunnen ouderdom, latere verbouwingen en verschillende bouwmaterialen door elkaar heen lopen. Dat maakt een objectgerichte beoordeling belangrijker dan algemene aannames over een bepaalde bouwperiode.
Monument of beschermd stadsgezicht
Haarlem heeft veel monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Dat kan consequenties hebben wanneer u na aankoop wilt verbouwen.
Voor het veranderen of verduurzamen van een beschermd monument kan een omgevingsvergunning voor monumenten nodig zijn. Ook voor bouwen of verbouwen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden regels uit het omgevingsplan. De gemeente kan daarbij onder meer tekeningen, foto’s en in bepaalde gevallen een bouwhistorisch rapport of gebrekenopname verlangen. Bekijk de actuele informatie van gemeente Haarlem over monumenten en verbouwen.
Een bouwkundige keuring en een monumentenonderzoek zijn niet hetzelfde. Bij aankoop is het echter wel verstandig om te weten of de monumentale status beperkingen kan opleveren voor de werkzaamheden die u na aankoop wilt uitvoeren.
Bouwtekeningen kunnen belangrijke informatie opleveren
Bij oudere woningen is niet altijd direct zichtbaar hoe een constructie oorspronkelijk is uitgevoerd of welke verbouwingen in het verleden zijn vergund.
Daarom kunnen oude bouwtekeningen, constructieberekeningen en vergunningen waardevolle aanvullende informatie bevatten.
De gemeente Haarlem geeft aan dat bouwdossiers tot 2010 via het Noord-Hollands Archief kunnen worden opgevraagd. Voor bouwdossiers van na 2010 kan informatie bij de gemeente worden aangevraagd. Welke documenten beschikbaar zijn verschilt per adres.
Vooral wanneer er twijfel bestaat over een fundering, dragende constructie, uitbouw, dakopbouw of andere grote verbouwing kan zo’n dossier relevant zijn.
Scheuren in een Haarlemse woning: eerst de oorzaak beoordelen
Een scheur in een oude woning is niet automatisch bewijs van een slechte fundering.
Scheurvorming kan bijvoorbeeld samenhangen met zetting, materiaalwerking, verbouwingen, lateien, onvoldoende dilatatie, beweging tussen verschillende bouwdelen of beschadigd metsel- en voegwerk.
De vorm, richting, breedte en positie van de scheur en eventuele samenhang met scheefstand zijn daarom belangrijk.
Tijdens een bouwkundige keuring beoordelen we de zichtbare situatie. Wanneer het schadebeeld aanleiding geeft om de fundering verder te onderzoeken, adviseren we vervolgonderzoek.
Daarbij kan ook de funderingsinformatie van gemeente Haarlem worden betrokken. Een reguliere visuele bouwkundige keuring vervangt echter geen specialistisch funderingsonderzoek.
Houten vloeren en kruipruimtes
Bij oudere woningen komen houten begane-grondvloeren en andere houten constructiedelen regelmatig voor.
Waar een kruipruimte bereikbaar is, kan de onderzijde van de vloer belangrijke informatie opleveren. We letten bijvoorbeeld op zichtbare aantasting, vocht, ventilatie en de toestand van bereikbare constructiedelen.
Maar volledige inspectie is niet altijd mogelijk. Een kruipruimte kan ontbreken, te laag zijn, door compartimentering slechts gedeeltelijk bereikbaar zijn of helemaal geen toegang hebben.
Dat was bijvoorbeeld het geval bij de eerder genoemde woning aan de Zaanenstraat: in het keuringsrapport staat dat geen toegang tot de kruipruimte aanwezig was.
Wilt u dit onderdeel uitgebreider laten onderzoeken, lees dan meer over onze kruipruimte-inspectie.
Daken van oudere Haarlemse woningen
Ook het dak verdient bij oudere Haarlemse woningen veel aandacht.
Dakpannen, loodwerk, goten, schoorstenen en platte dakbedekking kunnen verschillende leeftijden hebben. Een woning kan bijvoorbeeld een oud pannendak hebben terwijl een uitbouw veel later van bitumineuze dakbedekking is voorzien.
Bij onze inspectie aan de Vooruitgangstraat uit 1889 waren op de gevel bijvoorbeeld tekenen van corrosie aan stalen bouwdelen zichtbaar en verkeerde plaatselijk voegwerk in matige conditie. Door sneeuw konden verschillende dakvlakken tijdens die specifieke inspectie niet worden beoordeeld.
Dat laatste is belangrijk: een bouwkundige keuring beschrijft niet alleen wat we zien, maar ook wat tijdens de inspectie niet veilig of niet volledig kon worden beoordeeld.
Ook een jonge woning kan worden gekeurd
Haarlem bestaat uiteraard niet uitsluitend uit vooroorlogse woningen.
In onze eigen keuringsdossiers bevinden zich ook veel jongere objecten. Zo onderzochten we aan de Van Marumstraat een dubbele bovenwoning uit 2011.
Bij een jonge woning liggen de aandachtspunten vaak anders dan bij een pand uit 1890. Ouderdomsgebreken zijn doorgaans minder dominant, maar uitgevoerde wijzigingen, detaillering, installaties, ventilatie, vocht en de onderhoudstoestand blijven relevant.
Nieuw of relatief jong betekent daarom niet automatisch bouwkundig foutloos.
Wat controleren we tijdens een bouwkundige keuring in Haarlem?
Tijdens een bouwkundige keuring beoordelen we de bereikbare en zichtbare onderdelen van de woning. Afhankelijk van woningtype, toegankelijkheid en gekozen pakket kan onder meer aandacht worden besteed aan:
- zichtbare toestand van fundering en signalen die daarop betrekking kunnen hebben;
- gevels, metselwerk, voegwerk en scheurvorming;
- kozijnen, ramen en deuren;
- buitenschilderwerk;
- vloeren en bereikbare houten constructiedelen;
- kruipruimte indien toegankelijk en onderdeel van het gekozen pakket;
- dakconstructie en dakbedekking voor zover veilig bereikbaar;
- schoorstenen, goten en lood- en zinkwerk;
- zichtbare vochtverschijnselen;
- sanitair en zichtbare installatieonderdelen;
- onderhoudstoestand en herstelpunten.
Bij een appartement kijken we daarnaast naar bereikbare gemeenschappelijke bouwdelen die voor de bouwkundige toestand van het appartement relevant zijn.
Lokale ervaring: van 1880 tot moderne bouw
De Haarlemse keuringsdossiers van Schippers Bouwconsult laten een brede doorsnede van de plaatselijke woningvoorraad zien.
We hebben onder meer een pand aan het Spaarne uit 1880, een woning aan de Vooruitgangstraat uit 1889, een woning aan de Colensostraat van circa 1906, een woning aan de Spaansevaart uit 1910, woningen uit de jaren twintig en dertig en een woning aan de Adlerstraat uit 1970 geïnspecteerd. Daarnaast hebben we ervaring met veel jongere Haarlemse woningen.
Die spreiding is belangrijk: een Haarlemse woning beoordelen we niet aan de hand van één standaardlijst met vermeende stadsgebreken, maar op basis van het object dat daadwerkelijk voor ons staat.
Bouwkundige expertise sinds 1999
Schippers Bouwconsult BV is in 1999 opgericht door ing. J.C.C. (Johan) Schippers NIVRE-kre.
Johan heeft een bouwkundige achtergrond en jarenlange praktijkervaring met bouwkundige keuringen, bouwkundig onderzoek en schade-expertise. Zijn professionele registraties kunt u onafhankelijk controleren in het NIVRE-register, via het Sertum-register en via zijn Cetigo-profiel.
Meer over onze achtergrond, medewerkers en werkwijze leest u bij Over Schippers Bouwconsult.
Welk pakket past bij uw woning in Haarlem?
Het juiste pakket hangt onder meer af van het type woning, de ouderdom en welke onderdelen u onderzocht wilt hebben.
Bij een historische woning met een kruipruimte en oud dak kan een uitgebreidere inspectie meerwaarde hebben. Bij een appartement kunnen juist de gemeenschappelijke bouwdelen en VvE-documenten belangrijk zijn.
Kies daarom niet uitsluitend op prijs, maar kijk vooral naar welke inspectieonderdelen voor de woning relevant zijn.
Wanneer laat u de woning keuren?
Een bouwkundige keuring kan op verschillende momenten in het aankoopproces worden uitgevoerd.
U kunt bijvoorbeeld laten keuren voordat u een definitief bod uitbrengt of nadat overeenstemming is bereikt en een bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst is opgenomen.
Heeft u een bouwkundig voorbehoud? Controleer dan goed welke termijn daarvoor in de koopovereenkomst staat. Er moet voldoende tijd zijn om de inspectie uit te voeren, de rapportage te beoordelen en zo nodig nader onderzoek te laten doen.
Wat kan een bouwkundige keuring niet zien?
Een reguliere bouwkundige keuring is in beginsel visueel en niet-destructief.
We verwijderen dus geen vloeren, plafonds of vaste wandafwerkingen om verborgen constructies bloot te leggen. Ook kunnen delen van een kruipruimte of dak door bereikbaarheid of veiligheid buiten de inspectie vallen.
Dat onderscheid is belangrijk bij oudere Haarlemse woningen. Een mooi afgewerkte vloer vertelt bijvoorbeeld niet automatisch iets over de toestand van een niet-bereikbare balklaag daaronder.
Wanneer zichtbare aanwijzingen aanleiding geven tot twijfel, kunnen we adviseren om aanvullend specialistisch onderzoek te laten uitvoeren.
