Bouwkundige keuring Berkel en Rodenrijs – inzicht vóórdat u koopt
Wilt u een woning kopen in Berkel en Rodenrijs? Met een bouwkundige keuring krijgt u vóór de aankoop inzicht in zichtbare bouwkundige gebreken, achterstallig onderhoud en te verwachten herstel- en onderhoudskosten.
Berkel en Rodenrijs heeft een gevarieerde woningvoorraad. Langs de historische Rodenrijseweg en Noordeindseweg staat oudere bebouwing, terwijl in andere delen veel woningen uit de naoorlogse periode en de jaren zeventig en tachtig voorkomen. Daarnaast heeft Berkel en Rodenrijs met onder meer Westpolder een omvangrijke jonge woningvoorraad en wordt er nog steeds gebouwd.
Schippers Bouwconsult voert al jarenlang bouwkundige keuringen en onderzoeken uit in Berkel en Rodenrijs, van woningen uit het historische lint tot woningen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig en recente nieuwbouw.
Bouwkundige keuring vanaf €425 inclusief btw.
- Bouwkundige keuring vanaf €425 incl. btw
- Brons, Zilver en Goud – passend bij uw situatie
- NIVRE-kre & NTA-8060 geregistreerd
- Inzicht in gebreken, onderhoud en herstelkosten
- Bouwkundige expertise sinds 1999
Waarom een bouwkundige keuring in Berkel en Rodenrijs?
De bouwkundige aandachtspunten van een woning hangen sterk samen met bouwjaar, constructiemethode, verbouwingen, onderhoud en de specifieke ligging van het pand. Dat is in Berkel en Rodenrijs goed zichtbaar.
De gemeente Lansingerland beschrijft de Noordeindseweg en Rodenrijseweg als het historische polderlint waarlangs Berkel en Rodenrijs is ontgonnen en gegroeid. De historische kern ontstond aan dit lint. Tegelijkertijd bestaat een aanzienlijk deel van de huidige kern uit veel jongere woonwijken.
Dat verschil is bouwkundig relevant. Bij een oudere woning kijken we bijvoorbeeld naar gevelmetselwerk, voegwerk, houten constructies, vocht, scheurvorming, dak en eerdere verbouwingen. Bij woningen uit de tweede helft van de twintigste eeuw kunnen onder meer betonvloeren, kruipruimten, dakbedekking en verouderende bouwdelen aandacht vragen. Bij jonge woningen gaat het vaker om detaillering, uitgevoerde wijzigingen, installaties en onderhoud dat inmiddels aan de orde begint te komen.
Een bouwjaar vertelt dus nooit het hele verhaal. De feitelijke toestand van de woning is bepalend.
Van historisch polderlint tot Westpolder
Berkel en Rodenrijs is ontstaan in een landschap van veengronden, ontginningen en later droogmakerijen. De gemeente beschrijft hoe turfwinning leidde tot grote veenplassen, waarna deze gebieden vanaf het einde van de achttiende eeuw werden drooggelegd. Gemeente Lansingerland
De oudere structuur is nog steeds herkenbaar. Langs het historische lint bevinden zich woningen die qua leeftijd, constructie en verbouwingsgeschiedenis sterk kunnen afwijken van woningen in de latere uitbreidingswijken.
Aan de andere kant van het spectrum ligt bijvoorbeeld Westpolder. De gemeente beschrijft hier een gevarieerde woningvoorraad met onder meer rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, villa’s en appartementen. Na voltooiing van de Gouden Buurten telt Westpolder volgens de gemeente circa 3.000 woningen. Gemeente Lansingerland
Die grote spreiding in bouwperioden maakt lokale praktijkervaring waardevol.
Praktijkvoorbeeld: onderzoek naar scheurvorming aan de Robbenstraat
Een goed voorbeeld uit onze eigen praktijk is een bouwkundig onderzoek aan de Robbenstraat in Berkel en Rodenrijs. Het betrof een dijkwoning uit circa 1960 waarbij Schippers Bouwconsult onderzoek deed naar scheurvorming en vochtplekken.
Tijdens het onderzoek werden verschillende oorzaken onderscheiden. Het rapport beschrijft onder meer zettingsscheuren, scheurvorming door thermische werking, krimpscheuren en ondeugdelijk/verzand voegwerk. Aan de buitenzijde was onder andere scheurvorming aanwezig rond gevelopeningen en lateien. Binnen werden eveneens verschillende scheuren en een vochtplek in de kelder aangetroffen.
Dit voorbeeld laat zien waarom niet iedere scheur automatisch op hetzelfde probleem wijst. Plaats, verloop, constructie, materiaalovergangen en de verdere toestand van het gebouw moeten gezamenlijk worden beoordeeld.
Opvallend is bovendien dat voor deze woning de oorspronkelijke bouwdocumentatie beschikbaar was. De bouwvergunningstekening uit 1959 vermeldde expliciet een Kwaaitaalvloer op de begane grond, naast houten balklagen op de verdiepingen.
Dat is belangrijk: bij deze specifieke woning weten we uit de bouwtekening welk vloersysteem is toegepast. Dat betekent nadrukkelijk niet dat iedere woning uit dezelfde periode in Berkel en Rodenrijs een Kwaaitaalvloer heeft.
Kwaaitaal- en Manta-vloeren: bouwjaar is alleen een aanwijzing
Kwaaitaal- en Manta-vloeren zijn prefab betonnen systeemvloeren die volgens het Kennisportaal Constructieve Veiligheid veel zijn toegepast in de periode 1965–1983. Bij deze vloeren kan door tijdens de productie toegevoegd calciumchloride corrosie van de wapening ontstaan, met schade aan het beton als mogelijk gevolg.
Omdat in Berkel en Rodenrijs veel woningen uit de tweede helft van de twintigste eeuw staan, is het bij een woning uit deze periode verstandig aandacht te besteden aan het type begane-grondvloer.
Maar het bouwjaar alleen bewijst niets. Eerst moet worden vastgesteld welk vloersysteem daadwerkelijk aanwezig is. Bouwtekeningen kunnen daarbij helpen en waar de kruipruimte toegankelijk is, kan een visuele kruipruimte-inspectie aanvullende informatie geven.
Voor oude bouwdocumentatie heeft Berkel en Rodenrijs bovendien een praktische bijzonderheid: de gemeente Lansingerland legt uit hoe bouwtekeningen en constructieberekeningen kunnen worden opgevraagd. Voor Berkel en Rodenrijs van vóór 2007 verwijst de gemeente naar het Stadsarchief Rotterdam; voor recentere stukken geldt een andere aanvraagroute.
Ervaringen met Schippers Bouwconsult
Oudere woningen langs de Rodenrijseweg
De Rodenrijseweg verdient afzonderlijke aandacht. Deze weg maakt onderdeel uit van het historische polderlint van Berkel en Rodenrijs en kent oudere bebouwing. De gemeente wil de cultuurhistorische structuur van dit lint herkenbaar houden.
Schippers Bouwconsult heeft hier bijvoorbeeld een twee-onder-een-kap/dijkwoning uit 1926 gekeurd.
Bij deze woning werd de fundering in het keuringsrapport vermoedelijk omschreven als een gemetselde fundering op een voldoende draagkrachtige laag. Tijdens de inspectie waren geen aanwijzingen aanwezig die volgens het rapport nader funderingsonderzoek noodzakelijk maakten. De kruipruimte kon slechts zeer beperkt worden geïnspecteerd.
Op zolder werd in de zichtbare spantconstructie actieve houtworm aangetroffen. Daarnaast waren onderdelen van de dakbedekking en aansluitingen verouderd; de keramische dakpannen werden in het rapport omschreven als verouderd, verweerd en plaatselijk door mos aangetast.
Juist bij een woning van deze leeftijd kunnen meerdere generaties onderhoud en verbouwingen naast elkaar bestaan. Daarom beoordelen we niet alleen het oorspronkelijke bouwjaar, maar ook de zichtbare constructies, wijzigingen en onderhoudstoestand.
Scheurvorming betekent niet automatisch funderingsschade
Scheuren kunnen verschillende oorzaken hebben. Denk aan materiaalwerking, krimp, beweging rond lateien of gevelopeningen, onvoldoende dilatatie, verzakt of beschadigd voegwerk en zetting.
Daarom is het niet verantwoord om op basis van één zichtbare scheur direct te concluderen dat sprake is van funderingsschade.
Bij de Robbenstraat bleek bijvoorbeeld dat verschillende soorten scheurvorming naast elkaar voorkwamen. Het onderzoek beschreef onder meer thermische werking en problemen met het voegwerk. Bij herstel moest daarom niet alleen naar het uiterlijk van de scheur worden gekeken, maar ook naar de samenhang van het metselwerk en de onderliggende oorzaak.
Zijn er aanwijzingen dat de fundering nader onderzocht moet worden, dan kan een reguliere bouwkundige keuring aanleiding geven voor aanvullend funderingsonderzoek.
Kruipruimte en begane-grondvloer
De kruipruimte kan veel vertellen over de onderzijde van een woning. Afhankelijk van toegankelijkheid en het gekozen pakket kan onder meer worden gekeken naar de zichtbare vloerconstructie, ventilatie, vocht, leidingwerk en aantasting van bereikbare constructiedelen.
Een kruipruimte is echter niet altijd volledig bereikbaar. Lage vrije hoogte, compartimentering, leidingwerk, water, bodemisolatie of een ontbrekend kruipluik kunnen het zicht beperken. Daarom vermelden we in de rapportage ook welke delen daadwerkelijk konden worden geïnspecteerd.
Wilt u juist uitgebreider naar dit onderdeel laten kijken? Lees dan meer over onze kruipruimte-inspectie.
Ook jonge woningen verdienen een bouwkundige controle
Een bouwkundige keuring is niet alleen relevant bij woningen van vijftig of honderd jaar oud.
Onze eigen keuringsdossiers in Berkel en Rodenrijs omvatten woningen uit uiteenlopende bouwperioden. Zo keurden we onder meer woningen uit 1957, 1967, 1973, 1978 en 1981, maar ook woningen uit 2007 en 2008. De woning aan de Oostmeerlaan uit 2007 werd in juni 2017 door ing. J.C.C. Schippers geïnspecteerd.
Daarnaast voerde Schippers Bouwconsult in 2016 aan het Veluwemeerplantsoen een opleveringskeuring uit bij een nieuwbouwwoning.
Ook bij relatief nieuwe woningen kunnen gebreken, wijzigingen of uitvoeringspunten aanwezig zijn. Een jonge leeftijd is daarom geen garantie dat een woning bouwkundig zonder aandachtspunten is.
Wat controleren we tijdens een bouwkundige keuring?
Bij een bouwkundige keuring beoordelen we de bereikbare en zichtbare bouwkundige onderdelen van de woning. Afhankelijk van woningtype, toegankelijkheid en gekozen pakket kan onder meer aandacht worden besteed aan:
- fundering voor zover zichtbaar en signalen die daarop betrekking kunnen hebben;
- gevels, metselwerk, voegwerk en zichtbare scheurvorming;
- kozijnen, ramen, deuren en buitenschilderwerk;
- dakconstructie en dakbedekking voor zover bereikbaar en inspecteerbaar;
- goten, lood- en zinkaansluitingen;
- vloeren en bereikbare constructiedelen;
- kruipruimte wanneer deze toegankelijk is en binnen het gekozen pakket valt;
- vochtverschijnselen en zichtbare aantasting;
- sanitair en zichtbare onderdelen van installaties;
- onderhoudstoestand en herstelpunten.
U krijgt daarmee niet alleen een opsomming van gebreken, maar vooral inzicht in wat aandacht nodig heeft en welke onderdelen financieel relevant kunnen worden.
Bouwkundige expertise in Berkel en Rodenrijs
Schippers Bouwconsult BV is in 1999 opgericht door ing. J.C.C. (Johan) Schippers NIVRE-kre. Vanuit zijn bouwkundige achtergrond en jarenlange praktijkervaring voert Schippers Bouwconsult bouwkundige keuringen, onderzoeken en schade-expertises uit.
Johan Schippers is geregistreerd als woninginspecteur NTA-8060 en zijn professionele registraties zijn onafhankelijk te controleren via het NIVRE-register, het Sertum-register en zijn Cetigo-profiel.
Meer over onze achtergrond, onze medewerkers en werkwijze leest u op Over Schippers Bouwconsult.
Wanneer laat u de keuring uitvoeren?
Een bouwkundige keuring kan op verschillende momenten in het aankoopproces worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld vóór het uitbrengen van een definitief bod, binnen een overeengekomen bouwkundig voorbehoud of nadat overeenstemming over de aankoop is bereikt.
Wacht bij een bouwkundig voorbehoud niet tot het laatste moment. Houd rekening met de termijn die in de koopovereenkomst staat en zorg dat er voldoende tijd is om de woning te inspecteren, de rapportage te beoordelen en indien nodig vervolgstappen te nemen.
Welk pakket voor een bouwkundige keuring past bij u?
- Beoordeling bouwtechnische installaties
- Rapportage direct en op termijn noodzakelijk onderhoud
- Geschikt voor rapportage volgens de NHG-voorwaarden
Asbestinspectie type A (visueel)Fysieke kruipruimte-inspectie*Fysieke dakinspectie*Inmeten van ruimtenVochtmetingenVerbeteradvies isolatieVerbeteradvies bouwtechnische installatiesEndoscopisch onderzoekVerbouwingsadviesAankoopadvies
U bespaart €150
800+ klanten waren u al voor
- Beoordeling bouwtechnische installaties
- Rapportage direct en op termijn noodzakelijk onderhoud
- Geschikt voor rapportage volgens de NHG-voorwaarden
- Asbestinspectie type A (visueel)
- Fysieke kruipruimte-inspectie*
- Fysieke dakinspectie*
- Inmeten van ruimten
- Vochtmetingen
Verbeteradvies isolatieVerbeteradvies bouwtechnische installatiesEndoscopisch onderzoekVerbouwingsadviesAankoopadvies
U bespaart €150
800+ klanten waren u al voor
- Beoordeling bouwtechnische installaties
- Rapportage direct en op termijn noodzakelijk onderhoud
- Geschikt voor rapportage volgens de NHG-voorwaarden
- Asbestinspectie type A (visueel)
- Fysieke kruipruimte-inspectie*
- Fysieke dakinspectie*
- Inmeten van ruimten
- Vochtmetingen
- Verbeteradvies isolatie
- Verbeteradvies bouwtechnische installaties
- Endoscopisch onderzoek
- Verbouwingsadvies
- Aankoopadvies
U bespaart €150
800+ klanten waren u al voor
* De zaken aangemerkt met een * voeren we uit indien het op een binnen de vigerende ARBO wet- en regelgeving veilig geachte wijze praktisch uitvoerbaar is.
Let op! Ons scherpe tarief geldt voor vrijwel alle Nederlandse woningen, maar is gelimiteerd op een inhoud van maximaal 500 m3. Is de woning groter dan 500 m³? Dan geldt voor het meerdere een toeslag van € 0,60 per m³.
De kosten voor een bouwkundige keuring worden (in geval van een in appartementsrechten gesplitst gebouw) per kadastraal appartement of appartement waarvoor een huisnummer besluit is uitgevaardigd in rekening gebracht.
Welk pakket past bij uw woning?
Welke keuring passend is, hangt af van uw woning en de mate van onderzoek die u wenst.
Wilt u vooral een bouwkundig beeld van de woning, dan kan een basispakket voldoende zijn. Wilt u dat bereikbare onderdelen zoals kruipruimte of dak uitgebreider worden meegenomen, dan kan een uitgebreider pakket logischer zijn.
Bij een oudere dijkwoning aan het historische lint kunnen andere onderdelen belangrijk zijn dan bij een jonge woning in Westpolder. Kijk daarom niet uitsluitend naar de prijs van een pakket, maar vooral naar de inspectieonderdelen die voor de woning relevant zijn.
Liever direct mondeling advies tijdens de bezichtiging?
Heeft u nog geen uitgebreid rapport nodig, maar wilt u tijdens een bezichtiging wel een bouwkundige laten meekijken?
Dan kan een meeloopkeuring passend zijn. Tijdens de inspectie krijgt u mondeling uitleg over zichtbare gebreken, onderhoud en bouwkundige aandachtspunten.
Een meeloopkeuring is beschikbaar vanaf €295.
Waarom Schippers Bouwconsult in Berkel en Rodenrijs?
U kiest voor een bouwkundig adviesbureau dat sinds 1999 actief is en aantoonbaar woningen in verschillende bouwperioden in Berkel en Rodenrijs heeft onderzocht. De beoordeling is gericht op wat technisch zichtbaar en onderbouwbaar is. Wanneer een onderdeel niet kan worden geïnspecteerd, wordt dat vermeld. Wanneer aanvullend onderzoek nodig is, wordt dat geadviseerd.
Dat voorkomt schijnzekerheid en geeft u bruikbare informatie voor uw beslissing over de woning.
Bouwkundige keuring en NHG
Heeft u voor uw financiering een bouwkundig rapport nodig? Geef dit vooraf aan.
Het Brons-pakket is geschikt voor rapportage volgens de voorwaarden van NHG. Of in uw specifieke situatie een bouwkundig rapport vereist is en aan welke voorwaarden het moet voldoen, wordt bepaald door de toepasselijke NHG- en financieringsvoorwaarden.
Een bouwkundige keuring vervangt geen hypotheekadvies.
Wat kan een bouwkundige keuring niet vaststellen?
Een reguliere bouwkundige keuring is in beginsel een visuele en niet-destructieve inspectie. Dat betekent dat we geen plafonds openmaken, vloeren verwijderen of muren slopen om verborgen constructies te bekijken.
Onderdelen achter vaste afwerkingen of op andere wijze ontoegankelijke delen kunnen daardoor niet volledig worden beoordeeld. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor een kruipruimte die niet toegankelijk is of een dak dat niet veilig bereikbaar is.
Een keuring verkleint daarmee de bouwkundige onzekerheid aanzienlijk, maar kan nooit garanderen dat ieder verborgen gebrek wordt ontdekt.
Wanneer zichtbare aanwijzingen daar aanleiding toe geven, kunnen we adviseren om specialistisch vervolgonderzoek te laten uitvoeren
Bouwkundige keuring in Berkel en Rodenrijs aanvragen
Wilt u weten waar u bouwkundig aan toe bent voordat u een woning koopt? Laat uw woning in Berkel en Rodenrijs onafhankelijk inspecteren door Schippers Bouwconsult.
Kies het keuringspakket dat bij uw situatie past of neem contact op met Schippers Bouwconsult om de mogelijkheden voor uw woning in Berkel en Rodenrijs te bespreken.
Bronnen & verificatie
De lokale informatie op deze pagina is onder meer geverifieerd aan de hand van de Omgevingsvisie van gemeente Lansingerland, de gemeentelijke informatie over monumenten in Berkel en Rodenrijs, Westpolder en het bouwarchief van Lansingerland. Voor de technische achtergrond van Kwaaitaal- en Manta-vloeren is het Kennisportaal Constructieve Veiligheid geraadpleegd.
De praktijkvoorbeelden zijn gebaseerd op eigen bouwkundige keurings- en onderzoeksrapporten van Schippers Bouwconsult in Berkel en Rodenrijs. Historische kostenramingen uit deze dossiers zijn bewust niet als actuele prijzen gepubliceerd.
Onafhankelijke vakregisters
NIVRE
Registratie ing. J.C.C. (Johan) Schippers NIVRE-kre
Bekijk NIVRE-register
Sertum
Registratie Woninginspecteur NTA-8060 (IWI), sinds 2016
Bekijk Sertum-register
Cetigo
Expertise NTA8060 Bouwkundige keuring woningen (IWI)
Bekijk Cetigo-register