Waarom een bouwkundige keuring in Hellevoetsluis?
Wie in Hellevoetsluis een woning koopt, kan met zeer verschillende constructies en onderhoudssituaties te maken krijgen. Een woning uit de negentiende eeuw vraagt om een andere beoordeling dan een rijwoning uit 1979 of een woning uit de jaren negentig.
Dat verschil zien we ook terug in onze eigen keuringspraktijk. Schippers Bouwconsult heeft in Hellevoetsluis onder meer woningen onderzocht aan de Rijksstraatweg, Korenaar, Dukdalf, Acacia, De Eik, Mantelschelp, Marshalllaan, Jan van Brakelpad en andere locaties. De onderzochte woningen lopen uiteen van een woning uit 1890 tot woningen uit verschillende naoorlogse bouwperioden.
Bij een keuring kijken we daarom onder andere naar:
- fundering en eventuele signalen van beweging, voor zover visueel waarneembaar;
- kruipruimte en beganegrondvloer, voor zover bereikbaar;
- gevels, metselwerk, voegwerk en scheurvorming;
- dakconstructie, dakbedekking, goten en loodwerk;
- kozijnen, ramen en deuren;
- vochtverschijnselen, ventilatie en zichtbare lekkages;
- vloeren, wanden en plafonds;
- zichtbare delen van installaties;
- onderhoudstoestand en noodzakelijke herstelwerkzaamheden.
Een reguliere bouwkundige keuring is een visuele en niet-destructieve inspectie. Onderdelen die zijn weggewerkt of niet bereikbaar zijn, kunnen niet volledig worden beoordeeld. In een eigen keuring aan de Rijksstraatweg kon bijvoorbeeld de houten beganegrondvloer niet vanuit de kruipruimte worden geïnspecteerd omdat de toegang was dichtgezet. Juist dan is het belangrijk dat zo’n beperking expliciet in het rapport wordt vastgelegd en waar nodig aanvullend onderzoek wordt geadviseerd.
Van historische bebouwing tot uitbreidingswijken
Hellevoetsluis kent grote verschillen in ouderdom en bouwwijze. De historische context is vooral zichtbaar rond de Vesting. De gemeente Voorne aan Zee houdt bij werkzaamheden bovendien rekening met monumenten en het rijksbeschermde stads- en dorpsgezicht; voor bepaalde wijzigingen gelden daar aanvullende beperkingen.
Daartegenover staan omvangrijke naoorlogse woongebieden. In onze eigen dossiers komen bijvoorbeeld woningen voor uit 1977, 1979, 1981, 1988, 1992 en 1994. Dat maakt bouwjaar en constructietype belangrijke uitgangspunten voor een keuring.
Ook Hellevoetsluis blijft veranderen. In De Nieuwe Vesting (Molshoek) wordt bijvoorbeeld sinds 2012 gefaseerd woningbouw gerealiseerd en de laatste fase omvat zowel appartementen als grondgebonden woningen. Aan de Veerhaven wordt eveneens nieuwe woningbouw gerealiseerd, met een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen.
Een bouwkundige keuring in Hellevoetsluis is daardoor geen standaardcontrole die bij iedere woning hetzelfde kan worden uitgevoerd. Bouwperiode, constructie, onderhoudsgeschiedenis en bereikbaarheid bepalen mede waar tijdens de inspectie extra aandacht nodig is.
Kruipruimte, grondwater en beganegrondvloer
De kruipruimte kan belangrijke informatie geven over de technische staat van een woning. Denk aan het vloertype, ventilatie, vocht, zichtbare aantasting en de bereikbaarheid van constructiedelen.
Een goed voorbeeld uit onze praktijk is een woning aan de Korenaar in Hellevoetsluis. De woning was volgens het keuringsrapport gefundeerd op palen. Tijdens de beperkte visuele inspectie van de kruipruimte werd een ongeïsoleerde combinatievloer aangetroffen, opgebouwd uit prefab betonliggers en lichtbetonnen vulelementen. In de kruipruimte stond ten tijde van de inspectie bovendien water, dat in het rapport in verband werd gebracht met hoge grondwaterstanden.
Dat betekent niet dat iedere woning in deze omgeving een natte kruipruimte heeft. Het laat wel zien waarom het zinvol is om de kruipruimte, indien toegankelijk, daadwerkelijk bij de beoordeling te betrekken.
Wilt u specifiek meer zekerheid over deze ruimte of het vloersysteem? Dan kan naast een reguliere keuring een uitgebreidere kruipruimte-inspectie relevant zijn.
Systeemvloeren bij woningen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig
Bij woningen uit bepaalde naoorlogse bouwperioden besteden we aandacht aan het toegepaste vloersysteem. In Nederland zijn in deze periode verschillende prefab betonvloeren toegepast. Bij sommige typen kunnen specifieke technische problemen voorkomen.
Het bouwjaar alleen is echter geen bewijs dat een woning een Kwaaitaal-, Manta- of ander specifiek vloertype heeft. Daarom beoordelen we eerst wat daadwerkelijk zichtbaar en bereikbaar is.
Onze Hellevoetsluis-dossiers laten dit verschil goed zien. Bij de woning aan de Korenaar werd een combinatievloer van prefab betonliggers en lichtbetonnen vulelementen beschreven. Bij een woning aan de Acacia werd juist een ongeïsoleerde systeem-/elementenvloer aangetroffen die voor zover zichtbaar in goede conditie verkeerde.
Dat is precies waarom wij niet uitsluitend op bouwjaar of wijk afgaan.
Praktijkvoorbeeld: water in de kruipruimte en verouderende dakbedekking aan de Korenaar
Tijdens een bouwkundige keuring van een woning aan de Korenaar in Hellevoetsluis kwamen verschillende bouwkundige aandachtspunten samen.
De woning had een paalfundering en tijdens de inspectie werden geen aanwijzingen gezien die nader funderingsonderzoek noodzakelijk maakten. De kruipruimte kon slechts beperkt visueel worden onderzocht. Daar werd een combinatievloer van prefab betonliggers en lichtbetonnen vulelementen gezien en stond water op de bodem.
Ook het dak vroeg aandacht. De keramische dakpannen waren volgens het rapport op leeftijd. Een deel van de pannen was beschadigd of gebroken en verschillende pannen lagen onregelmatig of niet correct in de aansluiting. Daardoor kon lekkage ontstaan. Ook verkeerde een deel van het loodwerk in matige conditie.
Dit voorbeeld laat zien waarom een keuring verder gaat dan alleen zoeken naar één groot gebrek. Kruipruimte, vloer, dakbedekking en aansluitdetails kunnen gezamenlijk bepalend zijn voor de onderhoudsbehoefte van een woning.
Praktijkvoorbeeld: woning uit 1890 aan de Rijksstraatweg
Een heel andere situatie troffen we aan bij een woning uit 1890 aan de Rijksstraatweg in Hellevoetsluis. Het keuringsrapport dateert uit 2016.
De toegang tot de kruipruimte was door de vloerafwerking afgesloten. Daardoor konden de kruipruimte en de houten beganegrondvloer niet worden geïnspecteerd. In het rapport werd daarom expliciet geadviseerd de kruipruimte alsnog te laten onderzoeken.
Daarnaast waren er ernstige vocht- en dakproblemen. In het rapport werd vastgelegd dat door de woning meerdere lekkages aanwezig waren en dat ter plaatse van lekkageplekken schimmel was aangetroffen. De lekkages waren dusdanig dat ook de aangrenzende woning hinder ondervond.
Belangrijk is de nuance bij de dakconstructie: deze kon niet volledig visueel worden geïnspecteerd. Het rapport werkte daarom voor niet-zichtbare onderdelen met een conservatieve aanname. Die aanname mag niet worden gepresenteerd alsof de volledige verborgen constructie daadwerkelijk was waargenomen.
Dit praktijkvoorbeeld onderstreept juist bij oudere woningen het belang van bereikbaarheid, vochtsporen, lekkagehistorie en de staat van houten constructies.
Oudere woning in de Vesting of omgeving kopen?
Bij oudere woningen kunnen constructie en materiaalgebruik sterk afwijken van moderne woningbouw. Bovendien kan in de loop van tientallen jaren veel zijn aangepast: dakkapellen, aanbouwen, kozijnen, vloeren, leidingwerk en dakbedekking kunnen uit verschillende perioden stammen.
Bij woningen in of rond cultuurhistorisch waardevolle gebieden is het daarnaast verstandig te controleren welke regels op het pand van toepassing zijn. De gemeente Voorne aan Zee wijst erop dat bij monumenten en gebouwen in een beschermd stads- of dorpsgezicht aanvullende regels kunnen gelden voor verbouwen en slopen.
Ook oude bouwtekeningen kunnen daarbij waardevol zijn. Via de gemeente kunnen bouwplannen en bouwtekeningen van Hellevoetsluis worden opgevraagd. De gemeente geeft aan dat zij voor Hellevoetsluis tekeningen vanaf 2000 bewaart; voor oudere stukken verwijst zij naar het Regionaal Historisch Centrum Voorne-Putten en Goeree-Overflakkee.
Dakbedekking en onderhoud bij woningen uit de jaren zeventig en tachtig
Veel woningen uit de naoorlogse uitbreidingsperiode zijn inmiddels tientallen jaren oud. Dat betekent niet dat het oorspronkelijke dak per definitie vervangen moet worden, maar de resterende levensduur van dakpannen, bitumineuze dakbedekking, loodwerk en aansluitingen verdient wel aandacht.
Dat zien we ook in onze eigen inspecties. Bij een woning aan De Eik werd bijvoorbeeld een systeem-/elementenvloer in goede conditie aangetroffen, terwijl bij het dak veroudering en verwering van de betonpannen zichtbaar waren. De bitumineuze dakbedekking stamde vermoedelijk eveneens uit de oorspronkelijke bouwperiode en was op korte termijn aan vervanging toe.
Bij een woning aan het Jan van Brakelpad uit 1990 werden de systeemvloer en kruipruimte juist in goede conditie aangetroffen. Wel werd geadviseerd achtergebleven bouwmaterialen uit de kruipruimte te verwijderen omdat deze de ventilatie konden belemmeren. Ook daar speelde de leeftijd van verschillende dakbedekkingen een rol in de onderhoudsbeoordeling.
De technische staat moet dus per woning worden vastgesteld. Alleen het bouwjaar zegt onvoldoende.
Fundering en scheurvorming
Tijdens een bouwkundige keuring letten we op zichtbare signalen die aanleiding kunnen geven om verder naar de fundering of constructie te kijken. Denk aan relevante scheurpatronen, plaatselijke vervormingen en scheefstand.
Niet iedere scheur betekent echter dat sprake is van een funderingsprobleem. Omgekeerd kan een reguliere visuele keuring verborgen funderingsdelen ook niet volledig beoordelen.
Wanneer de waarnemingen daar aanleiding toe geven, kan aanvullend funderingsonderzoek nodig zijn. Daarmee houden we een belangrijk onderscheid in stand: de bouwkundige keuring signaleert en beoordeelt zichtbare aanwijzingen; specialistisch onderzoek gaat verder wanneer de situatie dat vereist.
Asbest bij oudere woningen
Bij oudere woningen kunnen asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Dat kan bijvoorbeeld relevant worden bij een geplande verbouwing of sloop. Een reguliere bouwkundige keuring is echter geen asbestinventarisatie. Materialen worden tijdens de keuring niet destructief bemonsterd om vast te stellen of zij asbest bevatten. Wanneer asbestverdacht materiaal wordt waargenomen, kan aanvullend specialistisch onderzoek nodig zijn. Voor het verwijderen van asbest gelden bovendien afzonderlijke regels; de gemeente Voorne aan Zee vermeldt dat bij asbestverwijdering een sloopmelding nodig kan zijn.
Wat controleren we tijdens een bouwkundige keuring?
De exacte inspectie hangt af van woningtype en bereikbaarheid. In de basis beoordelen we de zichtbare en bereikbare bouwkundige onderdelen van de woning. Daarbij kijken we naar constructie, gevels, dak, kozijnen, vloeren, vocht, ventilatie, zichtbare installaties en onderhoud.
Bij een woning uit 1890 kan de nadruk daardoor anders liggen dan bij een rijwoning uit 1979 of een woning uit 1994.
Kan een onderdeel niet worden onderzocht, bijvoorbeeld omdat een kruipluik ontbreekt, een ruimte niet bereikbaar is of een constructie volledig is afgewerkt, dan vermelden we die beperking in de rapportage. We suggereren geen zekerheid over onderdelen die we niet hebben kunnen zien.
Aantoonbare ervaring met bouwkundige keuringen in Hellevoetsluis
Schippers Bouwconsult heeft door de jaren heen verschillende woningen in Hellevoetsluis onderzocht. De beschikbare dossiers omvatten onder andere woningen aan de Rijksstraatweg, Korenaar, Dukdalf, Acacia, De Eik, Mantelschelp, Marshalllaan en Jan van Brakelpad.
Die praktijkervaring bestrijkt uiteenlopende bouwperioden. Zo is de onderzochte woning aan de Rijksstraatweg in het rapport gedateerd op 1890, terwijl andere dossiers woningen uit onder meer de jaren zeventig, tachtig en negentig betreffen. De keuring aan de Dukdalf betrof bijvoorbeeld een tussenwoning uit 1979 die in 2020 door ing. J.C.C. Schippers werd geïnspecteerd.
Die spreiding is relevant: bouwkundige aandachtspunten hangen sterk samen met bouwperiode, constructie, onderhoud en verbouwingen.
Bouwkundige expertise sinds 1999
Schippers Bouwconsult BV is in 1999 opgericht door ing. J.C.C. (Johan) Schippers NIVRE-kre. Hij is bouwkundig opgeleid en gespecialiseerd in bouwkundige keuringen, schade-expertise en technisch onderzoek.
Zijn deskundigheid is extern verifieerbaar via het NIVRE-register, het Sertum-register en zijn professionele Cetigo-profiel.
Bij Sertum staat hij geregistreerd als woninginspecteur NTA-8060. De combinatie van opleiding, registratie en praktijkervaring vormt de basis voor onze bouwkundige inspecties.
Meer over onze achtergrond en de andere deskundigen leest u op Over Schippers Bouwconsult.
Wanneer laat u een bouwkundige keuring uitvoeren?
Een keuring is vooral zinvol wanneer u vóór een belangrijke beslissing duidelijkheid wilt over de technische staat van een woning. Bijvoorbeeld vóór aankoop, tijdens de ontbindende-voorwaardenperiode, bij twijfel over zichtbare gebreken of wanneer u inzicht wilt in onderhoud dat na aankoop te verwachten is.
Ook bij een woning die op het eerste gezicht netjes is onderhouden, kunnen technische aandachtspunten aanwezig zijn. Andersom betekent een ouder bouwjaar niet automatisch dat een woning bouwkundig slecht is.
Daarom beoordelen we wat er daadwerkelijk aanwezig en zichtbaar is.
