Bouwkundige aandachtspunten bij woningen in Hilversum
Hilversum heeft woningen uit sterk uiteenlopende bouwperioden. In het Noordwestelijk Villagebied liggen historische villaparken waarvan de ontwikkeling deels teruggaat tot de negentiende eeuw. Plan Oost is grotendeels gevormd volgens de stedenbouwkundige plannen van Willem Dudok en Hilversum-Zuid bevat bebouwing uit meerdere perioden, waaronder woningen rond de eeuwwisseling en latere volkswoningbouw.
Daarnaast zijn in de twintigste eeuw nieuwe woongebieden ontwikkeld, waaronder Kerkelanden, waar de woningbouw in 1966 begon.
Deze verschillen zijn relevant tijdens een bouwkundige keuring. Bij oudere woningen kunnen bijvoorbeeld gevels, daken, houten constructiedelen, vocht, eerdere verbouwingen en verouderde installaties aandacht vragen. Bij naoorlogse woningen kunnen andere materiaal- en constructiekeuzes een rol spelen.
We beoordelen daarom altijd de bouwkundige situatie die bij de specifieke woning daadwerkelijk aanwezig en zichtbaar is.
De historische verschillen tussen deze gebieden worden ook beschreven in gemeentelijke stukken over de beschermde stadsgezichten.
Oudere woningen en villa's in Hilversum
Hilversum heeft een omvangrijk bestand aan oudere woningen. Vooral het Noordwestelijk Villagebied kent verschillende historische villaparken, waaronder Boomberg, Trompenberg, Suzannapark, Ministerpark en Nimrodpark. De ontwikkeling daarvan loopt van de negentiende eeuw tot het begin van de twintigste eeuw. Bouwen aan Hilversum
Bij oudere woningen kunnen de oorspronkelijke constructie en later uitgevoerde wijzigingen beide belangrijk zijn. Afhankelijk van de woning letten we onder meer op:
- gevels, metselwerk en voegwerk;
- dakconstructie en dakbedekking;
- houten constructiedelen;
- kozijnen en buitenschilderwerk;
- zichtbare scheurvorming en vervorming;
- vochtverschijnselen;
- vloeren en bereikbare constructiedelen;
- zichtbare onderdelen van bouwtechnische installaties;
- aanbouwen, dakopbouwen en andere verbouwingen.
Een ouder bouwjaar betekent niet automatisch dat een woning bouwkundig slecht is. De feitelijke onderhoudstoestand en uitgevoerde aanpassingen zijn bepalend.
Dudok, tuinstadwijken en beschermd stadsgezicht
De architectuur en stedenbouw van Hilversum zijn sterk verbonden met gemeentearchitect Willem Dudok. Dat is onder meer zichtbaar in Plan Oost en delen van Hilversum-Zuid.
Hilversum heeft drie beschermde stadsgezichten: Noordwestelijk Villagebied, Plan Oost en Hilversum-Zuid. Daarnaast telt de gemeente honderden rijks- en gemeentelijke monumenten. Bouwen aan Hilversum
Bij de aankoop van een woning in zo’n gebied is niet alleen de technische staat relevant. Ook de monumentale status of ligging binnen een beschermd stadsgezicht kan van belang zijn wanneer u later wilt verbouwen, verduurzamen of onderdelen van de woning wilt wijzigen.
Een bouwkundige keuring beoordeelt de bouwkundige staat binnen de afgesproken inspectieomvang. De keuring is geen monumentenadvies en bepaalt niet welke verbouwingen vergunningvrij of toegestaan zijn.
Wilt u na aankoop verbouwen? Controleer dan bij de gemeente Hilversum welke regels voor de betreffende woning gelden.
Naoorlogse woningen en Kerkelanden
Naast de oudere wijken heeft Hilversum ook omvangrijke naoorlogse woningbouw. Een duidelijk voorbeeld is Kerkelanden. Na jaren van planvorming begon daar volgens de gemeente in 1966 de bouw en kwamen in 1967 de eerste bewoners.
Bij woningen uit deze periode kunnen onder meer de beganegrondvloer, kruipruimte, gevels, kozijnen, dak- en gevelaansluitingen, vochtbelasting en oorspronkelijke of later aangepaste installaties aandacht vragen.
Ook latere verbouwingen zijn relevant. Een woning uit de jaren zestig kan inmiddels meerdere keren zijn aangepast, waardoor oorspronkelijke en nieuwere constructies en materialen naast elkaar aanwezig kunnen zijn.
Tijdens de bouwkundige keuring kijken we daarom niet alleen naar het oorspronkelijke bouwjaar, maar vooral naar de huidige zichtbare en bereikbare bouwkundige situatie.
Kwaaitaal- en Mantavloeren bij woningen in Hilversum
Bij woningen uit bepaalde bouwperioden kan het relevant zijn om vast te stellen welk type beganegrondvloer aanwezig is.
Kwaaitaal- en Mantavloeren zijn prefab betonnen systeemvloeren waarbij aantasting van de wapening en betonschade kan optreden. Of een specifieke woning in Hilversum zo’n vloer heeft en wat de conditie daarvan is, moet per woning worden vastgesteld.
Tijdens een reguliere bouwkundige keuring beoordelen we de zichtbare en bereikbare onderdelen van de vloer. Is er sprake van een Kwaaitaal- of Mantavloer of bestaat daar een concrete verdenking op, dan kan aanvullend een kruipruimte-inspectie worden uitgevoerd.
Schippers Bouwconsult inspecteert en beoordeelt Kwaaitaal- en Mantavloeren bij zo’n gericht onderzoek conform CUR-Aanbeveling 79:2016.
Vocht, kelders en grondwater in Hilversum
Bij woningen met een kelder, souterrain of andere ondergrondse ruimte is vocht een belangrijk aandachtspunt.
De gemeente Hilversum wijst erop dat grondwaterstanden kunnen fluctueren en na langdurige regenval kunnen stijgen. Eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor maatregelen tegen grondwateroverlast in gebouwen en tuinen. Ondergrondse verblijfsruimten zoals kelders en souterrains moeten waterdicht zijn. Hilversum
Tijdens een bouwkundige keuring letten we op zichtbare vochtverschijnselen, zoals verkleuring, schimmelvorming, loslatende afwerking of andere aanwijzingen voor vochtbelasting.
Een visuele bouwkundige keuring kan echter niet garanderen dat een kelder of souterrain onder alle weers- en grondwateromstandigheden waterdicht blijft.
Bij een specifieke vochtproblematiek kan gericht bouwkundig onderzoek nodig zijn.
Scheuren en zichtbare constructieve signalen
Scheuren in gevels of binnenwanden, vervormingen en klemmende ramen of deuren kunnen verschillende oorzaken hebben. Denk aan materiaalwerking, verbouwingen, zetting of beweging in een constructie.
Tijdens een bouwkundige keuring in Hilversum beoordelen we dergelijke zichtbare signalen in hun bouwkundige context. Daarbij kijken we onder meer naar het scheurbeeld, de locatie en eventuele samenhang met andere zichtbare afwijkingen.
Een reguliere bouwkundige keuring is geen volledig funderingsonderzoek of constructieve berekening. Wanneer waargenomen signalen daar aanleiding toe geven, adviseren we nader onderzoek naar de oorzaak.
Bij relevante scheurvorming, scheefstand of andere aanwijzingen kan aanvullend funderingsonderzoek of ander specialistisch onderzoek worden uitgevoerd.
Bouwtekeningen en bouwdossier van een woning in Hilversum
Bij een oudere of verbouwde woning kunnen bouwtekeningen waardevolle aanvullende informatie geven over de oorspronkelijke constructie, indeling en later vergunde wijzigingen.
De gemeente Hilversum onderscheidt drie perioden:
- 1901–2000: bouwtekeningen zijn beschikbaar via de Zoekpagina Bouwtekeningen; papieren dossiers kunnen bij Archief Gooi en Vechtstreek worden ingezien;
- 2001–april 2010: bouwvergunningen kunnen via Archief Gooi en Vechtstreek worden opgevraagd;
- na april 2010: stukken kunnen bij gemeente Hilversum worden aangevraagd.
Digitale bouwtekeningen zijn volgens de gemeente gratis te downloaden. Hilversum
Bouwtekeningen opvragen bij gemeente Hilversum
Bouwtekeningen kunnen aanvullende informatie geven, maar bewijzen niet automatisch dat de huidige woning volledig overeenkomstig de tekeningen is uitgevoerd.
Heeft u een specifieke vraag over een verbouwing, constructieve wijziging of aangetroffen gebrek? Dan kan gericht bouwkundig onderzoek geschikter zijn.
Wat controleren we tijdens een bouwkundige keuring?
Tijdens de keuring inspecteren we de bereikbare en zichtbare onderdelen van de woning. De precieze omvang is afhankelijk van het gekozen pakket en de situatie ter plaatse.
We beoordelen onder andere:
- gevels, metselwerk en voegwerk;
- kozijnen, ramen en deuren;
- dak en dakbedekking voor zover bereikbaar;
- goten en hemelwaterafvoer;
- vloeren, wanden en plafonds;
- zichtbare scheuren en vervormingen;
- vochtverschijnselen;
- zichtbare delen van de constructie;
- bereikbare onderdelen van de kruipruimte;
- zichtbare onderdelen van bouwtechnische installaties;
- onderhoudstoestand en relevante gebreken.
Wanneer laat u een woning in Hilversum keuren?
Een bouwkundige keuring is vooral zinvol wanneer u vóór het definitief worden van de aankoop duidelijkheid wilt over de bouwkundige staat en mogelijke herstelkosten.
U kunt de keuring bijvoorbeeld laten uitvoeren vóór het uitbrengen van een definitief bod, nadat uw bod is geaccepteerd of binnen de termijn van een bouwkundig voorbehoud.
Bij oudere woningen, monumentale bebouwing of woningen waarbij sprake is van zichtbare scheuren, vocht, een kelder of eerdere verbouwingen kan het extra waardevol zijn om de bouwkundige staat vooraf te laten beoordelen.
Welke bouwkundige keuring past bij uw woning?
Niet iedere koper heeft dezelfde informatie nodig. Daarom kunt u kiezen uit Brons, Zilver en Goud.
Brons richt zich op de bouwkundige staat, zichtbare gebreken, onderhoud en herstelkosten.
Zilver breidt de inspectie onder andere uit met vochtmetingen en, wanneer veilig en praktisch uitvoerbaar, een fysieke inspectie van kruipruimte en dak.
Goud voegt daar onder meer verbeteradvies voor isolatie en bouwtechnische installaties, endoscopisch onderzoek waar toepasbaar, verbouwingsadvies en aankoopadvies aan toe.
